서울동부지방법원 2025타경51219. 서울 강동구 명일동 106, 동남로65길 26-14의 1층 101호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이주남이며 2006.11.07. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.02.23. 설정된 심정숙의 근저당권 112,500,000원입니다. 이후 경매개시결정, 윤승연 근저당권 70,000,000원, 서울주택도시개발공사의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 윤승연은 101호 주거 임차인으로 2016.07.11. 전입했고 배당요구도 2025.06.10. 접수됐습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 게다가 같은 윤승연이 2025.06.04. 근저당권자 70,000,000원으로도 등기되어 있어, 제공된 조사에서는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이 관계를 확인하지 않고 단순히 “인수 0원”으로 결론내리기에는 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51219 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 명일동 106 1층101호 · 서울특별시 강동구 동남로65길 26-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 실지조사일 현재 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 지하1층 / 지상2층 건물 내 제1층 제101호 · 임차권등기 범위 54.84㎡ 전부 |
| 소유자 | 이주남 · 2006.11.07. 증여로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 490,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 112,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.23.
말소기준권리는 을구 13번 심정숙 근저당권입니다. 2025.03.25. 임의경매개시결정, 2025.06.04. 윤승연 근저당권, 2026.05.19. 서울주택도시개발공사 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하도록 표시되어 있습니다. 이전에 존재했던 여러 근저당·가압류·압류·가등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤승연 | 101호 · 주거 | 2016.07.11. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 아님 |
| 서울주택도시개발공사 | 건물1층 101호 54.84㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.07.11. | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
서울주택도시개발공사는 임대차계약일 2021.07.27., 확정일자 2021.07.29., 보증금 130,000,000원의 임차권을 2026.05.19. 등기했습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 이루어진 것으로 반영되어 있습니다. 현재 490,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 130,000,000원이 전액 배당됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 490,000,000원, 실거래 비교는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 490,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 싼지 비싼지를 수치로 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건에는 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
확인되는 건물 정보는 총 6세대, 사용승인 시점 1987.07.03., 대상 면적 54.84㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있으나, 실제 낙찰가 자료는 확인되지 않습니다. 신건 가격의 적정성은 인근 유사 다세대 실거래를 별도로 대조한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,300,000원 |
| 1. 서울주택도시개발공사 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 심정숙 | 112,500,000원 | 112,500,000원 |
| 3. 근저당 · 윤승연 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,200,000원 |
현재 배당모형에서는 채권자 총 182,500,000원이 전액 배당되고, 서울주택도시개발공사 보증금 130,000,000원도 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 윤승연의 미상 보증금은 별도로 확정되지 않았으므로 실제 배당·인수 판단 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울대명초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 경사스라브위 기와지붕 지하1층·지상2층 건물의 1층 101호이며 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 228.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 5,256,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕택지지구)·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤승연 임대차 원본 확인. 2016.07.11. 전입, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 보증금 규모 확인이 최우선입니다.
- 윤승연의 이중 지위 확인. 임차인과 2025.06.04. 근저당권자가 동일인으로 표시됩니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 서울주택도시개발공사 배당 확인. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.07.29., 배당요구 2026.05.19.가 배당표에 정확히 반영되는지 확인해야 합니다.
- 인수권리 문구 대조. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으나, 선순위 대항력 임차인의 실제 보증금 관계와 함께 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 490,000,000원의 가격 메리트는 확인된 최근 실거래 비교값이 없어 단정할 수 없습니다.
- 2회 유찰 시 배당여력. 313,600,000원 가정에서는 등록 채권 기준 4,090,400원 미배당이 발생합니다.
맺으며 — “배당모형 0원”과 “권리확인 완료”는 다르다
이 사건의 숫자만 보면 현재 490,000,000원 매각가에서 서울주택도시개발공사 보증금과 등록 근저당권이 모두 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 2016.07.11. 전입한 윤승연입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인인데 보증금이 미상이고, 같은 인물이 후순위 근저당권자로도 등장합니다. 따라서 이 물건은 배당 여력은 충분하지만 임차관계 검증 전까지는 권리 안전형으로 확정하기 어려운 사건입니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가는 490,000,000원으로 같지만 이를 뒷받침할 최근 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 권리는 확인 후 판단, 가격도 비교 후 판단. 신건이라는 이유만으로 서둘러 응찰하기보다 윤승연 임대차와 인근 시세를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
