서울동부지방법원 2025타경51220. 강동구 암사동 라인주택 5층 501호, 전유면적 20.41㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자는 김정화이며 2018.02.12. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 현재 등기상 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 말소기준은 2023.03.14. 주택도시보증공사의 가압류 668,000,000원이고, 임차인 지영선은 그보다 앞선 2020.05.08. 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 2024.03.08. 임차권등기가 말소기준 뒤에 등기됐더라도 대항력 자체는 앞선 전입·점유를 기준으로 판단해야 합니다.
현재 회차에서는 매각대금 178,600,000원에서 집행비용 3,300,400원을 제하고도 임차보증금 168,000,000원이 전액 배당되는 추정이라 인수액이 0원입니다. 하지만 가격이 내려가면 구조가 바뀝니다. 최저가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커져, 단순히 최저가만 보고 싸졌다고 판단할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 430-8 라인주택 5층 501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 암사13길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전유 20.41㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 |
| 소유자 | 김정화 (2018.02.12. 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,600,000원 / 178,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 지영선 / 192,831,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 위반건축물 | 베란다 부분 주택 사용 판넬조 판넬지붕 무허가건축물 11㎡ · 감정평가액에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 수산업협동조합중앙회 근저당 1,200,000,000원과 360,000,000원은 2017.12.18. 이미 말소됐습니다. 과거 임차권자 정현우의 보증금 190,000,000원 임차권도 2020.05.08. 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2023.03.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 지영선의 임차권등기, 강제경매개시결정, 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지영선 5층 501호 20.41㎡ 전부 | 168,000,000원 | 2020.05.08 / 2020.05.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 중복승계 없음 |
임대차계약은 2020.04.25. 체결됐고, 2022.04.25. 8,000,000원이 증액돼 보증금이 168,000,000원이 됐습니다. 최초 160,000,000원에 대한 확정일자는 2020.05.08., 증액분 8,000,000원에 대한 확정일자는 2022.04.26.입니다. 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 72.9%, 그러나 면적이 달라 직접 비교 금지
라인주택은 10세대, 2016.07.18. 준공입니다. 확인되는 실거래는 2건이지만 두 건 모두 전용 32.08㎡로, 경매 대상 20.41㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 32.08㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 32.08㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 평균 | 32.08㎡ | 2건 | 241,500,000원 |
표시된 지표상 최저가 178,600,000원은 최신 거래 245,000,000원의 72.9%, 전체 평균 241,500,000원의 74.0%입니다. 다만 이 할인율은 면적이 다른 물건끼리의 총액 비교이므로, 이를 근거로 “시세보다 27% 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 최신 거래와 이전 거래 간 추세는 2.9%로 표시돼 있지만 표본이 2건이고 대상 면적과 불일치하므로 가격 가점의 핵심 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,300,400원 |
| 1. 임차인 지영선 보증금 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 7,299,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 지영선 | 192,831,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 추정에서는 임차보증금 168,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있어 실제 배당 결과에 따라 임차권 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 178,600,000원 | 0원 | 178,600,000원 |
| 1회 유찰 80% | 142,880,000원 | 27,920,320원 | 170,800,320원 |
| 2회 유찰 64% | 114,304,000원 | 56,096,256원 | 170,400,256원 |
이것이 이 사건의 핵심입니다. 임차보증금 168,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 낙찰가 하락분 상당액이 미배당 임차보증금 인수로 옮겨갑니다. 데이터의 집행비용 추정까지 포함하면 1회 유찰 시 매각가와 인수를 합친 부담이 170,800,320원, 2회 유찰 시 170,400,256원입니다. 따라서 114,304,000원이라는 최저가만 보고 64% 할인 물건으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2016년 07월 준공된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 5층 501호이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 암사1동자치회관 동측 인근으로 중소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 암사로 변에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 8호선 암사역과 5호선 명일역이 있으며 차량 출입이 가능합니다.
- 도로. 토지 서측 및 남측으로 노폭 약 4-6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,671,000원/㎡, 토지면적 199.0㎡, 사다리형 평지입니다.
- 위반건축물. 베란다 부분에 주택으로 사용되는 판넬조 판넬지붕 무허가건축물 11㎡가 있고 건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있습니다.
- 환금성 주의. 전체 10세대 규모이며, 확인되는 실거래도 2건에 그치고 모두 대상과 다른 32.08㎡ 면적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 미배당 잔액 재계산. 입찰 회차별 낙찰가에서 집행비용·조세 등 선순위 항목을 반영해 지영선 보증금의 실제 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기일 2024.03.08.만 보지 말고 전입·점유개시·확정일자인 2020.05.08.을 기준으로 권리관계를 확인해야 합니다.
- 임차권자와 신청채권자 관계 확인. 두 지위가 모두 지영선으로 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 채권계산서, 배당요구를 원본 대조하세요.
- 국세·지방세 확인. 2024.08.05. 국 압류와 2026.02.03. 강동구 압류가 존재합니다. 실제 조세채권의 종류·법정기일에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 11㎡ 무단증축 확인. 위반건축물 표시와 원상복구·이행강제금 등 행정상 부담 가능성을 관할기관 및 건축물대장 원본에서 확인하세요.
- 시세는 동일면적으로 재조사. 제시된 238,000,000원·245,000,000원 거래는 32.08㎡로 대상 20.41㎡와 면적이 다르므로 직접 비교용 시세로 사용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료·건축물대장·조세채권을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 내 돈은 그만큼 안 내려간다”
이 사건은 신건만 보면 감정가와 최저가가 178,600,000원이고, 추정배당상 임차보증금 168,000,000원이 모두 변제돼 인수액도 0원입니다. 하지만 말소기준 2023.03.14.보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이 있다는 사실은 사라지지 않습니다. 1회 유찰부터 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오고, 2회 유찰에서는 최저가 114,304,000원에 56,096,256원의 인수가 붙습니다.
여기에 대상과 동일한 20.41㎡ 실거래가 없어 현재 감정가의 가격 메리트를 정확히 검증하기 어렵고, 11㎡ 무단증축 위반건축물까지 있습니다. 현재 회차는 인수 0원 추정이지만, 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 특히 유찰 후에는 “최저가”가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
