서울동부지방법원 2025타경51230. 송파구 석촌동 하이팰리스 4층 402호, 주거용 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”가 아닙니다. 임차권자 고혜연은 임대차계약일 2021.05.31, 확정일자 2021.06.01, 전입·점유개시 2021.07.05이고 보증금은 330,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.05.29 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 훨씬 앞서므로 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 신건 최저가 340,000,000원 가정에서는 집행비용 5,560,000원을 제하고도 임차인에게 보증금 330,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 현재 회차만 보면 실질취득액은 최저가와 같은 340,000,000원입니다. 그러나 1회 유찰 시 최저가는 272,000,000원으로 내려가고 임차보증금 미배당 인수액이 62,608,000원, 2회 유찰 시 최저가는 217,600,000원으로 낮아지지만 인수액이 116,246,400원으로 증가합니다. 즉 유찰가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 석촌동 225-24 하이팰리스 4층 402호 · 도로명 서울특별시 송파구 가락로2길 3-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 제4층 제402호 42.46㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 · 사용승인 2012.03.22 |
| 소유자 | 서성미 · 2019.04.07 매매, 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3.30억 임차권
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원이고, 그보다 앞서 고혜연의 전입·점유가 2021.07.05에 갖춰졌습니다. 2023.07.19에는 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고혜연 제4층 제402호 42.46㎡ 전부 | 330,000,000원 | 2021.07.05 | 2021.06.01 | 2023.07.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려가는데 신건은 104.9%
면적 매칭 거래 표본은 전용 46.0㎡의 4건입니다. 전체 평균은 332,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 324,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 323,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 46.0㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2025.11 | 46.0㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2024.07 | 46.0㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2023.12 | 46.0㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 324,000,000원 |
신건 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 평균 324,000,000원의 104.9%입니다. 최신 거래 323,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -4.7%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 332,000,000원만 보고 감정가와 비슷하다고 평가하거나, 신건 가격에 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 임차인 고혜연 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 4,440,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 340,000,000원에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하는 권리입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 증가를 같이 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 340,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당. 다만 최근 12개월 평균의 104.9%. |
| 1회 유찰 · 80% | 272,000,000원 | 62,608,000원 | 임차보증금 미배당분 인수 발생. 최저가만 비교 금지. |
| 2회 유찰 · 64% | 217,600,000원 | 116,246,400원 | 낙찰가가 더 내려가도 인수액 증가. 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않음. |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용 대상 면적은 42.46㎡입니다.
- 입지. 감정요항은 송파구 삼전동 소재 배명중학교 동측 인근으로 설명하며, 주변은 연립·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 수도권 지하철 9호선 석촌고분역, 간선도로변에 다수의 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 172.0㎡, 공시지가는 6,443,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2012.03.22이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 증축 이력. 2014.11.18 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 지상 4층 33㎡ 증축이 사용승인됐고, 그중 402호 관련 면적은 3.54㎡입니다.
- 환금성. 거래 비교 표본의 단지는 7세대이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래가격이 과거 대비 -4.7%로 내려온 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 평균 324,000,000원의 104.9%입니다. 최신 거래 323,000,000원보다도 높아 가격상 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 62,608,000원, 2회 유찰 시 116,246,400원이 발생합니다. 반드시 낙찰가와 임차보증금 인수를 합쳐 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 고혜연의 전입 2021.07.05, 확정일자 2021.06.01, 임차보증금 330,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표상 임차보증금은 전액 변제되지만 실제 배당에서 선순위 조세나 집행비용 등이 달라지면 미배당 잔액이 생길 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 건축물 확인. 2014.11.18 사용승인된 증축 내역과 현재 현황을 건축물대장·현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 임차권이 받쳐 올린다”
이 물건의 핵심은 권리와 가격이 서로 연결돼 있다는 점입니다. 현재 신건 340,000,000원에서는 임차인 고혜연의 보증금 330,000,000원이 배당에서 전액 변제돼 인수액이 0원입니다. 그러나 그 340,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 324,000,000원의 104.9%이고 최신 거래 323,000,000원보다 높습니다. 여기에 거래 추세도 -4.7%입니다.
그렇다고 유찰 후 최저가만 보고 기회라고 판단할 수도 없습니다. 1회 유찰 시 62,608,000원, 2회 유찰 시 116,246,400원의 임차보증금 잔액 인수가 발생합니다. 대항력 임차보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건은 현재 회차는 시세보다 비싸고, 유찰 후에도 단순 할인 메리트가 제한되는 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
