서울동부지방법원 2025타경51241. 성동구 사근동 한양마이라움 4층 412호, 전용 17.99㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 보증금 196,000,000원의 주택임차권입니다. 김윤수는 2022.02.25. 주민등록과 점유를 갖춰 2025.04.02. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 보유하는 구조입니다. 확약이 없었다면 매각가보다 보증금이 큰 전형적인 대항력 인수형으로, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 취득부담이 보증금 수준에 고정될 수 있는 사건입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사 (양도전 임차인 김윤수)가 2026.06.26. 제출한 확약서에서 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지를 밝혔습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김윤수 임차권 1건에 한해 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 미상 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51241 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 315 한양마이라움 4층 412호 · 도로명 서울특별시 성동구 살곶이길 146 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 17.99㎡ · 지하1층/지상7층 중 4층 |
| 소유자 | 김옥남 · 2022.04.01. 매매 · 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,592,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 / 세대수 | 2018.02.20 · 107세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김윤수 건물 제412호 17.99㎡ 전부 | 2022.02.25. 확정일자 2022.01.24. | 196,000,000원 | 대항력 有 우선변제 주장 주택도시보증공사 양도 확약으로 인수 0 |
말소기준권리는 2025.04.02. 강제경매개시결정입니다. 김윤수의 전입·점유는 2022.02.25., 임차권등기는 2024.02.28.로 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 대항력 있는 임차권으로 매수인에게 보증금이 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건은 2026.06.26. 확약으로 해당 임차인의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 매각물건명세서의 인수권리 역시 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀렸지만 가격은 비싸다
한양마이라움 전용 17.99㎡·18.36㎡ 거래 12건의 전체 평균은 164,166,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 162,750,000원, 최신 거래는 2026.01. 163,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 18.36㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 2025.02 | 17.99㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2025.02 | 18.36㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2025.02 | 18.36㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 2025.01 | 18.36㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2024.12 | 18.36㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.12 | 18.36㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2024.01 | 17.99㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2023.12 | 17.99㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2023.11 | 18.36㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2023.05 | 17.99㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.11 | 17.99㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 162,750,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 187,000,000원은 최근 12개월 평균 162,750,000원의 114.9%입니다. 최신 거래 163,000,000원보다도 24,000,000원 높습니다. 전체 12건 최고 거래가 170,000,000원보다도 현재 최저가가 높기 때문에, 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 임차인 김윤수 보증금 | 196,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,592,666원 | 183,582,000원 |
| 미배당 | - | 21,010,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김윤수의 선순위 대항력 임차보증금은 원칙적으로 196,000,000원의 인수 위험으로 산정될 수 있으나, 2026.06.26. 확약에서 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 사근동 소재 사근초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철2호선 용답역이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층이며 위생·급배수·주차장·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 인근 대비 평탄한 사다리형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,171,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 김윤수 임차권에 정확히 적용되는지 매각기일 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격 점검. 실질취득 187,000,000원은 최근 12개월 평균 162,750,000원의 114.9%입니다. 권리가 해결됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -1.3%와 최신 거래 163,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 149,600,000원, 2회 유찰 119,680,000원으로 가격 조건이 바뀌며, 확약이 유효하다면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 대항력 인수 원칙 구분. 확약이 무효이거나 적용되지 않는 상황이라면 보증금 196,000,000원의 선순위 대항력 문제가 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 풀렸고, 남은 문제는 가격이다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 196,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 187,000,000원보다 커 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정되는 인수형 사건입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 김윤수 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격만 봐야 합니다. 실질취득 187,000,000원은 최근 12개월 평균 162,750,000원의 114.9%, 최신 거래 163,000,000원보다 높으며 최근 추세도 -1.3%입니다. 한양마이라움 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약으로 권리는 정리됐지만, 신건 가격에는 메리트가 없습니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권 공포가 아니라 확약의 유효성을 확인한 뒤 어느 회차의 가격에서 접근하느냐입니다.
