서울동부지방법원 2025타경51245. 송파구 문정동 문정3차푸르지오 301동 7층 705호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 이석희이고, 말소기준권리는 2015.10.12 설정된 주식회사국민은행 근저당권 385,800,000원입니다. 이후 주식회사오케이저축은행 근저당권, 카드사·보증기관·개인 채권자의 가압류, 국 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
중요한 점은 채권자에게 미배당이 생기는 것과 매수인이 채무를 인수하는 것은 별개라는 점입니다. 현재 최저가 1,100,000,000원 가정에서 총 채권액 1,257,402,761원 중 1,086,600,000원이 배당되고 170,802,761원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인되지 않은 점유관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 117 문정3차푸르지오 301동 7층705호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니 · 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 이석희 |
| 사용승인일 | 2002.08.13 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 1,100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 316,960,187원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2015.10.12 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사오케이저축은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 86.7%
실거래 비교 단지는 문정대우푸르지오3차, 비교 면적은 전용 84.96㎡입니다. 전체 12건 평균은 1,189,166,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 8건 평균 1,268,125,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 15 | 1,405,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 9 | 1,520,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 7 | 1,400,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 10 | 1,350,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 13 | 1,195,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 12 | 1,080,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 8 | 1,130,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 14 | 1,065,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 6 | 1,025,000,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 11 | 1,060,000,000원 |
| 2024.08 | 84.96㎡ | 5 | 1,040,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 13 | 1,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 8건 | 1,268,125,000원 |
최저매각가 1,100,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.7%입니다. 최신 거래는 2026.03의 1,405,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 23.0%로 상승 방향입니다. 따라서 전체 평균 1,189,166,666원만 보지 않더라도, 최근 시세 기준에서 현재 신건 가격은 시장 가격보다 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 385,800,000원 | 385,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 544,800,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,142,431원 | 12,142,431원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,030,963원 | 10,030,963원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,525,690원 | 18,525,690원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 130,786,576원 | 115,300,916원 |
| 8. 가압류 · 김재동 | 28,091,591원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 97,973,910원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한주석 | 29,251,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,257,402,761원 중 예상 배당액은 1,086,600,000원, 미배당은 170,802,761원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,100,000,000원 | 1,086,600,000원 | 170,802,761원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 880,000,000원 | 868,800,000원 | 388,602,761원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 704,000,000원 | 694,560,000원 | 562,842,761원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 인수보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인형과 다릅니다. 현재 제공된 계산에서는 실질취득액이 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 현장조사일 현재 공부상 아파트로 이용 중이며 방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 장지동주민센터 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철8호선 문정역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 북서측·북동측·남동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.3.24.~2025.9.30.으로 기재돼 있습니다.
- 가격 흐름. 전용 84.96㎡ 최근 12개월 평균은 1,268,125,000원이고 최근 구간 대비 이전 구간 추세는 23.0%입니다.
- 단지 규모. 문정대우푸르지오3차는 150세대이며 사용승인일은 2002.08.13입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,268,125,000원과 최신 거래 1,405,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.7%입니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가서상 임대차관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 유무를 입찰 전 원본과 현황으로 확인해야 합니다.
- 압류 3건 확인. 2024.12.09 국 압류와 2026.01.05·2026.04.07 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 해당 금액이 있으면 배당표의 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 채권자 미배당과 인수 구분. 현재 가정에서 미배당 170,802,761원이 생기지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 경매서류 대조. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리돼 있으나, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인’이 남은 신건
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2015.10.12 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 1,100,000,000원이 최근 12개월 평균 1,268,125,000원의 86.7%이고 최신 거래는 1,405,000,000원, 최근 가격 추세는 23.0%로 상승 방향입니다. 신건임에도 가격 측면에서는 최근 시세 대비 여지가 확인됩니다.
다만 임대차관계 미상과 압류 3건의 당해세 가능성은 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 최근 시세보다 낮지만 점유·세금 확인 후 입찰”입니다. 권리분석 자체보다 현장에서 미확인 정보를 얼마나 정확히 제거하느냐가 마지막 판단 포인트입니다.
