서울동부지방법원 2025타경51290. 암사역 동측 인근의 제이디파크빌 3층 301호로, 감정평가상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 두 단계입니다. 첫째, 임차인 김봄이는 2021.11.02. 전입했고 확정일자는 2021.09.28.로, 말소기준권리인 2022.06.22. 롯데캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 둘째, 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 김봄이에 관한 보증금에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조로 정리됩니다.
다만 이 확약이 가격까지 싸게 만들어 주는 것은 아닙니다. 현재 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 271,666,666원보다 102,333,334원 높습니다. 최신 거래가 240,000,000원인 점까지 보면, 신건에서 감정가 수준으로 취득하는 것은 최근 시세보다 상당히 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.62㎡ · 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.02.14. · 제이디파크빌 18세대 |
| 소유자 | 이선정 (2021.11.20. 매매, 거래가액 276,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있었지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.06.22. 롯데캐피탈 주식회사의 가압류 12,812,327원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구의 주택임차권등기는 2023.11.07. 접수되어 등기 자체는 말소기준권리보다 뒤지만, 임차인 김봄이의 전입일과 확정일자가 그보다 빠르다는 점 때문에 단순히 “임차권등기가 뒤다”라고만 보면 안 됩니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김봄이 | 276,000,000원 | 원칙 有 | 有 | 확약 반영 인수 0 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 별도 합산 없음 | 포기 확약 | 우선변제만 주장 | 김봄이 승계 |
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 현재 실질취득은 3.74억
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 제이디파크빌의 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 271,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.01. 전용 27.28㎡ 4층의 240,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 374,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.28㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 29.48㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 29.64㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 271,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 266,000,000원 |
현재 최저가 374,000,000원은 최근 12개월 평균보다 102,333,334원 높고, 최신 거래 240,000,000원보다 134,000,000원 높습니다. 전체 평균 266,000,000원 대비로도 140.6% 수준이지만, 가격 판단의 핵심은 최근 자료입니다. 최근 평균 대비 137.7%인 이상 “경매라서 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 1. 임차인 김봄이 보증금 우선변제 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 12,812,327원 | 12,812,327원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 276,000,000원 | 69,151,673원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계 신고는 김봄이 보증금과 별도의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘룰상 인수’와 확약 효과가 갈린다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 374,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 299,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 239,360,000원 | 40,791,040원* | 0원* |
* 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분을 인수하는 일반 룰만 적용하면 2회 유찰 시 40,791,040원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약서는 이 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 암사동, 지하철 8호선 암사역 동측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 3층 301호입니다. 사용승인일은 2019.02.14.입니다.
- 도로·토지. 서측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 공장설립승인지역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,160,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모의 도시형생활주택으로, 최근 확인된 거래는 총 7건입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균을 크게 웃도는 만큼 가격 민감도가 높은 물건으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자와 적용 범위를 입찰 직전 원문으로 다시 대조하세요.
- 실제 임차인 1명. 김봄이 보증금은 276,000,000원이며 주택도시보증공사의 승계 신고와 중복 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 374,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.7%입니다. 현재 가격 자체에는 경매 할인 메리트가 없습니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 299,200,000원, 2회 유찰 239,360,000원으로 내려가며, 2회 유찰 시 일반 룰상 인수 40,791,040원이 발생하지만 해당 임차인 확약을 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
- 배당·세금 확인. 당해세와 실제 배당순위, 최우선변제 여부는 매각기일 전 최신 서류로 재확인하세요.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 처음 보면 보증금 276,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로워 보입니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약서로 해당 임차보증금에 대한 대항력이 포기되고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 한 점이 결정적입니다. 그래서 현재 회차의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 타당합니다.
그렇다고 신건 374,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 271,666,666원, 최신 거래는 240,000,000원이고 현재 실질취득은 최근 평균의 137.7%입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 정리되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 “인수할 보증금이 있느냐”보다 이제는 “최근 거래 수준보다 얼마나 높은 가격을 지불할 것인가”에 있습니다.
