서울동부지방법원 2025타경51318. 송파구 문정동 송파한화오벨리스크 13층 비-1317호, 전용 26.82㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사울진복으로, 2019.03.07. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.05.10. 신탁재산 귀속을 거쳐 소유권이 복귀했고, 2021.05.17. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 200,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 2024.04.22. 등기된 심혜진의 주택임차권입니다. 보증금은 200,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2019.05.10.으로 경매개시결정일인 2025.04.16.보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 신건 202,000,000원 가정 배당표에서도 집행비용을 뺀 198,372,000원만 임차인에게 배당돼 1,628,000원이 남습니다.
하지만 여기에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 심혜진)가 2026.07.08. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 계산상 미배당액이 있어도 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층 비-1317호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 26.82㎡ · 지하 4층/지상 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 정리, 별도등기는 존속
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심혜진 | 건물 제13층 제비동 1317호 26.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2019.05.10 / 2019.05.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
임대차계약일은 2019.04.05.이고, 이후 2021.02.26.과 2023.04.14. 증액을 거쳐 보증금은 총 200,000,000원입니다. 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 경매개시보다 앞서 원칙적으로는 강한 임차권입니다. 다만 이 사건은 후속 확약으로 그 대항력 인수효과가 해소됐다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 심혜진 보증금 | 200,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 심혜진 보증금의 미배당액은 1,628,000원입니다. 그러나 2026.07.08. 확약에 의해 대항력 포기·임차권등기 말소가 약정돼 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 임차인 부족분 | 실질 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 202,000,000원 | 1,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 161,600,000원 | 41,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,280,000원 | 73,329,920원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 증가하는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 해당 임차권의 대항력 포기와 말소 동의가 확인되므로, 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수가 늘어나는 효과는 실질적으로 제거됩니다. 대신 유찰 시에도 그대로 남는 핵심 확인사항은 구분지상권설정등기입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근으로 아파트단지, 상업시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공원이 혼재하며 주위환경은 비교적 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 교통상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2013.05.15.입니다. 승강기·지역난방·지하주차장·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다. 북서측 약 40m, 남서측 약 35m, 남동측 약 20m 도로에 접합니다.
- 현황. 수차례 현장답사에서 폐문 부재였고 관리사무실 진술상 기준시점 현재 공실로 추정됐습니다. 내부구조는 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.08. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 반드시 매각기일 전 원문으로 재확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 말소되지 않고 인수되는 을구 1번 구분지상권설정등기의 구체적 내용과 존속기간·권리자를 매각물건명세서 및 토지등기부에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 감정서상 2024년 9월부터 기준시점까지 수개월 미납된 것으로 추정됩니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 공실·내부 상태. 기준시점 현재 공실 추정이며 내부가 직접 확인되지 않았으므로 실제 구조·시설·수선 필요 여부를 별도 점검하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 202,000,000원의 적정성은 본 자료만으로 판단할 수 없습니다. 낙찰가 상한은 별도 시세 확인 후 정해야 합니다.
맺으며 — “임차보증금 0원 인수”만 보고 끝내면 안 된다
표면적으로는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권이 있어 매우 부담스러워 보입니다. 그러나 2026.07.08. 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 임차보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 이 점만 보면 큰 위험 하나가 제거됐습니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기의 구분지상권설정등기를 매수인 인수사항으로 명시하고 있고, 관리비 장기 미납 가능성도 있습니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 202,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 “임차인 위험은 확약으로 해소, 별도등기와 가격은 추가 확인”입니다.
