서울동부지방법원 2025타경51351. 강동구 성내동 마이플레이스성내 3층 301호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 1개호입니다. 소유자는 고희재로 2021.06.18 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 225,000,000원입니다. 현재 등기에서 핵심은 과거 영등포농업협동조합의 3,660,000,000원 공동담보 근저당이 2021.06.18 이미 말소됐다는 점입니다. 따라서 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.04.25 강제경매개시결정입니다.
그런데 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 임차인 전주리가 301호를 주거로 사용하고, 전입일은 2021.06.18, 확정일자는 2021.06.03, 배당요구일은 2025.04.22입니다. 전입이 말소기준권리인 2025.04.25보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 떠안을 미배당액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 81-10 마이플레이스성내 3층301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 올림픽로62길 9-9 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2020.07.06 |
| 소유자 | 고희재 · 2021.06.18 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 220,146,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 을구 1번 영등포농업협동조합 근저당은 2021.06.18 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 현재 경매의 말소기준은 갑구 3번 2025.04.25 강제경매개시결정입니다. 국민건강보험공단 압류도 2025.09.30 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 자체에서 낙찰자가 그대로 인수할 근저당·압류가 핵심 위험은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전주리 | 301호 · 주거 | 2021.06.18 | 2021.06.03 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전주리는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사됐습니다. 전입신고는 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 있습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전부 소진되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 문제될 수 있는 구조입니다. 하지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 자료만으로 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다
마이플레이스성내는 총 19세대, 사용승인일은 2020.07.06입니다. 확인된 실거래는 2024.09의 3층·19.27㎡·210,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 21.42㎡로 표시돼 있고 거래 면적과 정확히 일치하지 않으므로 직접 동일면적 비교로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 19.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.27㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
신건 최저가 238,000,000원은 확인된 최근 거래 210,000,000원의 113.3%입니다. 금액으로는 28,000,000원 높습니다. 표본이 1건이고 면적도 정확히 일치하지 않지만, 적어도 현재 제공된 거래자료만 놓고는 “신건이 시세보다 싸다”는 판단 근거가 없습니다. 오히려 최근 확인 거래보다 높은 가격에서 출발합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 전주리 | 220,146,500원 | 220,146,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,721,500원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 신건 매각가 238,000,000원에서 신청채권자 청구액 220,146,500원을 전액 배당하고 소유자 잔여 13,721,500원이 남는 구조입니다. 다만 이 표의 신청채권자 청구액을 임차보증금으로 볼 수는 없으며, 임차보증금은 별도로 미상입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 회차별 자금구조 — 가격 하락보다 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 238,000,000원 | 220,146,500원 | 0원 | 13,721,500원 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 33,212,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 70,758,980원 | 0원 |
1회 유찰부터는 신청채권자 청구액 자체도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 다시 강조하면 위 미배당액은 신청채권자 청구액 기준이고, 임차보증금 미배당액이라는 뜻이 아닙니다. 임차인 전주리의 실제 보증금이 얼마인지 확인돼야 매수인의 실질 인수 여부와 금액을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역 남동측 인근으로 단독주택·다가구주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 천호역 5호선·8호선이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중입니다. 위생급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 5,830,000원/㎡, 평지·가로장방형 토지입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등 지정사항이 있습니다.
- 규모. 마이플레이스성내는 총 19세대이고 사용승인일은 2020.07.06입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 전주리의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 관련 원본에서 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임대차의 관계 확인. 임차인과 신청채권자의 이름이 동일합니다. 220,146,500원 청구액이 어떤 채권에서 나온 것인지 확인하고 임차보증금과 임의로 동일시하지 마세요.
- 배당 후 미회수액 계산. 보증금이 확인되면 예상 낙찰가별 배당액과 미배당 보증금을 다시 계산해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 238,000,000원은 확인된 최근 거래 210,000,000원보다 높습니다. 현재 자료만으로 신건 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 21.42㎡와 확인 실거래 19.27㎡가 일치하지 않으므로 거래가 210,000,000원을 완전한 동일평형 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.22 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.38억”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 등기상 근저당이 복잡한 물건이 아닙니다. 과거 영등포농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 강제경매개시결정입니다. 하지만 그보다 앞선 2021.06.18 전입의 임차인 전주리가 있고 확정일자와 배당요구까지 갖췄습니다. 보증금이 얼마인지 모른다는 한 가지 사실이 전체 권리분석의 결론을 막고 있습니다.
가격도 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 신건 238,000,000원은 확인된 최근 거래 210,000,000원의 113.3%입니다. 거래 면적 차이와 1건뿐인 표본을 감안하더라도, 적어도 현재 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론은 금지가 맞습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차보증금 확인이 우선이며, 보증금과 배당관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
