서울동부지방법원 2025타경51365. 강동역신동아파밀리에 1101동 37층 3702호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,360,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.11.17. 설정된 재단법인한국장애인재단의 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2025.04.25. 임의경매개시결정과 2026.03.05. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부의 후순위 권리보다 임차인 분석이 훨씬 중요합니다. 송지호는 3702호에 2015.12.23. 전입했고 2020.01.13. 확정일자를 갖췄으며, 2025.07.01. 배당요구도 했습니다. 전입일이 2021.11.17. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 조사돼 있습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 것입니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액은 매수인 부담으로 이어질 수 있어, 실제 취득원가는 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51365 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 447-17 강동역신동아파밀리에 1101동 37층 3702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 107.34㎡ · 지하4층/지상41층 건물 내 37층 3702호 |
| 소유자 | 조아라 |
| 사용승인일 | 2015.07.30 |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,000,000원 / 1,360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 재단법인한국장애인재단 |
| 청구액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.11.17. 재단법인한국장애인재단 근저당권입니다. 2025.04.25. 경매개시결정과 2026.03.05. 국의 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 송지호의 전입일은 2015.12.23.으로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 이 때문에 등기상 후순위 권리가 정리된다는 사실만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 우선변제권 있음, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지호 | 3702호 | 2015.12.23 | 2020.01.13 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 해당 없음 |
송지호는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 선순위 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 하지만 보증금 액수가 확인되지 않아 예상배당과 미배당액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 102.0%
강동역신동아파밀리에의 최근 12건 실거래 평균은 1,333,333,333원입니다. 신건 최저가 1,360,000,000원은 그 평균의 102.0%로, 평균 시세보다 높은 가격입니다. 최신 거래는 2026.04. 전용 107.34㎡ 35층 1,415,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 107.34㎡ | 35 | 1,415,000,000원 |
| 2026.02 | 101.25㎡ | 4 | 1,400,000,000원 |
| 2025.11 | 107.34㎡ | 25 | 1,430,000,000원 |
| 2025.11 | 101.25㎡ | 26 | 1,430,000,000원 |
| 2025.09 | 101.25㎡ | 20 | 1,340,000,000원 |
| 2025.09 | 107.34㎡ | 41 | 1,400,000,000원 |
| 2025.06 | 107.34㎡ | 12 | 1,330,000,000원 |
| 2025.06 | 107.34㎡ | 22 | 1,240,000,000원 |
| 2025.06 | 101.25㎡ | 7 | 1,200,000,000원 |
| 2025.06 | 101.25㎡ | 7 | 1,200,000,000원 |
| 2025.05 | 101.25㎡ | 17 | 1,335,000,000원 |
| 2025.05 | 101.25㎡ | 29 | 1,280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,333,333,333원 |
실거래 범위는 1,200,000,000원~1,430,000,000원이고 최근 12개월 평균은 1,333,333,333원입니다. 최저가 1,360,000,000원은 평균보다 높으므로 “신건이라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 최신 거래 1,415,000,000원보다는 낮지만, 임차보증금 미배당액이 발생하면 실제 취득원가는 낙찰가 1,360,000,000원을 초과할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,000,000원 |
| 1. 근저당 · 재단법인한국장애인재단 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,000,000원 |
위 배당은 집행비용 16,000,000원과 근저당 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 송지호의 임차보증금은 확인되지 않아 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,360,000,000원 | 1,200,000,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,088,000,000원 | 1,074,720,000원 | 125,280,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 870,400,000원 | 859,296,000원 | 340,704,000원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 1,088,000,000원, 870,400,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 표의 “매수인 인수 0원” 계산은 임차보증금이 반영되지 않은 전제입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가에서 충분히 배당되지 않는 경우에는 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 커질 수 있으므로, 보증금 확인 없이 유찰 가격만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 소재 강동역(지하철 5호선) 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·상업 및 업무용 건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강동역이 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 규모. 강동역신동아파밀리에 230세대, 사용승인일 2015.07.30. 대상은 지상41층 건물 중 37층 3702호입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 남서측 약 50미터 포장도로, 북동측·북서측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조이며 승강기·도시가스 개별난방·소화전·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 송지호의 보증금 총액이 가장 중요합니다. 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남는지 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 재확인. 전입일 2015.12.23, 확정일자 2020.01.13, 배당요구일 2025.07.01을 매각물건명세서와 주민등록·임대차 자료 원본으로 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 1,360,000,000원은 최근12개월 평균 1,333,333,333원의 102.0%로 평균 시세보다 높습니다.
- 최신 거래 비교. 2026.04. 동일 전용 107.34㎡ 35층 거래가는 1,415,000,000원입니다. 층·향·내부상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.03.05. 국 압류가 존재하므로 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘보증금’
이 사건은 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 2015.12.23. 전입한 선순위 임차인 송지호가 존재하고, 2020.01.13. 확정일자와 2025.07.01. 배당요구까지 갖춘 반면 보증금이 확인되지 않았습니다. 그래서 매수인이 실제로 부담하게 될 금액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 공격적으로 볼 단계는 아닙니다. 신건 최저가 1,360,000,000원은 최근 12개월 평균 1,333,333,333원의 102.0%로 평균 시세 이상입니다. 최신 거래 1,415,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 붙으면 실질취득액은 더 높아집니다. 권리분석의 결론은 ‘보증금 확인 전 보류’가 맞습니다.
