서울동부지방법원 2025타경51381. 광진구 중곡동 한양팰리스 5층 503호, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 소유자 고완석은 2021.07.16. 매매계약을 거쳐 2021.08.20. 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 현재 말소기준으로 정리된 권리는 2022.07.04. 강서세무서장의 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차권자 이도희는 2021.08.20. 전입·점유를 시작해 2022.07.04. 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 270,000,000원이고 확정일자는 2021.07.16.이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가 배당이 부족해질 때 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이번 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51381 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 247-21 한양팰리스 5층 503호 |
| 도로명 | 서울특별시 광진구 긴고랑로4길 11-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 5층 503호 |
| 건물 | 2021.03.18. 사용승인 · 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.08.20. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선순위 임차인 확약
2021.04.02. 냉동냉장수산업협동조합 명의 근저당권 3,549,000,000원과 884,000,000원이 설정됐지만 2021.08.20. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.04. 국 압류입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차관계 — 2명, 대항력 판정이 서로 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도희 | 5층 503호 22.24㎡ 전부 | 2021.08.20. | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 용태두 | 503호 | 2024.07.30. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차 관련 인원은 이도희·용태두 2명으로 정리됩니다. 이도희에게는 확약이 적용되므로 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 이도희 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖의 용태두는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 2024.07.30.이 말소기준 2022.07.04.보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 범위에서는 별도 인수 위험으로 연결되지 않지만, 보증금 자체는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 338,000,000원입니다. 소유자가 2021.07.16. 매매를 원인으로 취득한 당시 거래가액은 270,000,000원이지만, 이 과거 취득가만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 3.38억이 현재 시장보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 이도희 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 62,468,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서 채권자 관련 총 청구액은 1,058,000,000원, 채권자 배당액은 62,468,000원, 미배당은 995,532,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 적용을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 338,000,000원 | 995,532,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 270,400,000원 | 1,058,000,000원 | 4,185,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 216,320,000원 | 1,058,000,000원 | 57,508,480원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 이도희 측 확약으로 대항력을 포기하고 미배당이 남아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 임차인에 한해서는 계산상 인수액을 실질취득가에 더하지 않습니다. 따라서 확약 반영 실질취득은 현재 회차 338,000,000원, 1회 유찰 시 270,400,000원, 2회 유찰 시 216,320,000원으로 정리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울중마초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 제반 환경여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장, 지하철 군자역·중곡역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 대체로 장방형 평지이며 주거용 건부지입니다. 남서측·북서측으로 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 이도희 보증금 270,000,000원인지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 용태두 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 액수는 확인되지 않았으므로 명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.20. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없지만 입찰 전 최신 등기와 명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 기준값이 확인되지 않아 338,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 계산은 집행비용 5,532,000원과 제시된 채권액을 기초로 한 예상치입니다. 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
표면적으로는 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건처럼 보입니다. 그러나 2026.05.04. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 핵심입니다. 이도희의 대항력을 포기하고 배당으로 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 용태두는 보증금이 미상이지만 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
따라서 권리 측면에서는 확약 원문만 최종 확인된다면 상당 부분 정리된 구조입니다. 다만 현재 최저가 338,000,000원의 가격 경쟁력을 판정할 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 과거 소유자 취득가 270,000,000원만 보고 현재 가격을 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”입니다.
