서울동부지방법원 2025타경51395. 성수동램킨중흥에스클래스오피스텔 7층 714호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 성수역 북동측 인근의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이영도로, 2021.12.31. 매매를 원인으로 2022.01.03. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 159,000,000원입니다.
현재 권리관계의 말소기준은 2022.12.08. 인천광역시 서구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.10.29. 전입·점유를 갖춘 임차인 이루지입니다. 보증금은 159,000,000원, 확정일자는 2021.08.10.이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 최저가 149,000,000원보다 보증금이 크므로 확약이 없었다면 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.05.14. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이루지 보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 이 확약은 해당 임차보증금 승계 건에만 적용되므로, 확약 범위 밖 임차인이 별도로 존재할 경우 그 인수위험은 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 277-101 성수동램킨중흥에스클래스오피스텔 7층 714호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 7층 714호 |
| 임차권 범위 | 건물 제7층 제714호 18.33㎡ 전부 |
| 소유자 | 이영도 (2021.12.31. 매매 · 2022.01.03. 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.12.08. 압류입니다. 이후 2022.12.16. 국세 압류, 2023.07.17. 성동구 압류, 2025.02.04. 성북구 압류와 2025.05.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 이루지는 말소기준보다 먼저 2021.10.29. 전입·점유했고 2021.08.10. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이루지 | 159,000,000원 | 2021.10.29 | 2021.08.10 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 본다
현재 회차 최저매각가는 149,000,000원입니다. 배당표만 기계적으로 적용하면 임차인 이루지에게 집행비용 차감 후 146,114,000원이 배당되고 12,886,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 이번 사건은 확약서가 제출돼 있으므로 이 12,886,000원은 실질 인수액으로 보지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 12,886,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 42,268,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 65,756,480원 | 0원* |
* 확약은 이루지 임차보증금 승계 건에만 적용합니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차인이 확인될 경우 그 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 이루지 보증금 (우선변제) | 159,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이루지 보증금 부족분은 12,886,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사 관련 신고는 보증기관 대위·승계에 따른 같은 보증금 관계이므로 별도 159,000,000원을 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 주거용 오피스텔로 평가됐습니다.
- 입지. 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 지하철2호선 성수역 북동측 인근. 주변은 아파트형공장, 지식산업센터, 중소규모공장, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 아차산로·뚝섬로 변으로 버스정류장이 위치하며, 북동측 인근에 지하철2호선 성수역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 7층 714호. 위생설비, 도시가스설비, 승강기, 지하주차장 등 주거용 오피스텔 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,322.3㎡이며 공시지가는 9,770,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.14. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 대상이 이루지 임차보증금 승계 건과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 및 주택도시보증공사 관련 신고를 이루지 보증금과 별도의 임차보증금으로 더하면 권리구조를 이중 계산하게 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 세금 압류 확인. 2022.12.08., 2022.12.16., 2023.07.17., 2025.02.04. 압류 중 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 149,000,000원만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 거래가를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 확약서가 더 중요하다
표면만 보면 보증금 159,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 149,000,000원보다 앞서는 부담스러운 구조입니다. 배당 계산도 현재 회차에서 12,886,000원의 미배당을 표시합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 물건으로 봐야 합니다.
그러나 이 사건은 2026.05.14. 주택도시보증공사의 확약이 그 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에 이루지 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 149,000,000원으로 봅니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 수치 없이 신건 최저가만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 또한 압류 4건의 당해세 가능성과 확약서의 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다. 권리 핵심은 확약으로 해소됐지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
