서울동부지방법원 2025타경51404. 성동구 용답동 ‘서희스타힐스리버파크’ 4층 404호, 업무시설인 오피스텔입니다. 감정평가상 원룸형으로 현관 1·방겸주방 1·욕실겸화장실 1·보일러실 1 구조이며, 임차권등기 범위는 제404호 21.90㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 이수국으로, 2021.01.06. 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부만 보면 꽤 위협적으로 보이는 선순위 주택임차권입니다. 최지인은 2019.08.23. 전입했고 보증금은 141,750,000원이며, 임차권등기는 2023.07.11. 접수됐습니다. 말소기준으로 잡힌 2025.05.02. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래 구조에서는 대항력과 미배당 보증금 승계 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 4층 404호 · 도로명 서울특별시 성동구 가람길 287 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 원룸형 · 15층 건물 중 4층 |
| 임차권 범위 | 제404호 21.90㎡ 전부 |
| 소유자 | 이수국 (2021.01.06. 매매, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 결론을 바꾼다
현재 권리분석의 기준점은 2025.05.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.07.11. 최지인의 주택임차권등기는 등기 순서만 보면 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니며, 임차인 자료에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 2026.03.05. 국의 압류는 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지인 | 404호 21.90㎡ 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2019.08.23 | 141,750,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 배당요구 있음 | HUG 양도 표기 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 최지인 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 “양도전: 임차인 최지인”으로 표시된 신청채권자로, 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 보증금 분석 기준은 141,750,000원 한 건입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 143,000,000원이 최저매각가입니다. 확약을 반영한 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 143,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 금액이 현재 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 최지인 보증금(우선변제) | 141,750,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 최지인 보증금 중 1,552,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.06.26. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있으므로 이 임차인 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로, 원룸형 현관 1·방겸주방 1·욕실겸화장실 1·보일러실 1 구조로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 장안평자동차매매시장 동측 인근이며 상업용·업무용·주상용 건물, 근린생활시설, 자동차 관련 시설과 공원이 혼재한 중랑천 주변 오피스텔 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 5호선 장한평역까지 약 6~7분으로 조사됐고 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 404호이며, 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 유통상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 업무시설·사무소·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 오피스텔이라는 용도와 주변 상업·업무시설 혼재 특성은 확인되지만, 현재 실거래 비교값이 없어 가격대별 매수 수요와 환금성을 금액으로 검증하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 대상과 문구가 최지인 관련 권리와 정확히 일치하는지 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 변제되지 않아도 말소에 동의한다는 내용이므로, 낙찰 이후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 최지인 보증금 141,750,000원과 주택도시보증공사 청구액을 각각 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 국 압류. 2026.03.05. 강동세무서장 처분의 국 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 실제 배당에 영향을 줄 조세 금액은 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 신건 최저가 143,000,000원을 ‘할인가’로 전제하지 말고, 주변 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 대조해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있었지만, 이번 결론은 확약이 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보면 보증금 141,750,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 부담이 큰 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 회차 배당모델에서도 보증금 중 1,552,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 최지인 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 143,000,000원입니다.
다만 이 결론이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 신건 최저가와 감정가가 모두 143,000,000원이고 현재 시세를 검증할 최근 실거래 비교값이 없으므로, 싸다·시세보다 저렴하다는 표현은 근거가 없습니다. 이 물건은 “인수 위험이 큰 물건”에서 확약으로 “권리는 정리됐지만 가격 검증이 필요한 오피스텔”로 성격이 바뀐 사건입니다.
