서울동부지방법원 2025타경51445. 강동구 암사동 제이디파크빌 2층 204호, 전용면적 29.41㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 292,000,000원입니다. 소유자 추호용은 2020.02.06 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했고, 현재 등기부에는 국세·지방세 등을 포함한 다수의 압류와 이번 강제경매개시결정이 남아 있습니다.
표면적인 말소 구조만 보면 기준권리는 2021.12.22 중랑세무서장 처분의 압류이고, 그 이후 서울특별시·강동구·동작구·역삼세무서·마포구·강서구 등의 압류와 2025.05.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인 김기동의 전입 시점과 보증금 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 2층 204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 상암로21길 64 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.41㎡ · 6층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 추호용 (2020.02.06 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기동 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 압류는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 2020.02.17 홍가사대부 근저당 210,000,000원, 2021.03.02 희즈대부금융 근저당 225,000,000원과 그 이전·질권 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2021.12.22 국 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시·강동구·동작구·역삼세무서·마포구·강서구 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기동 | 204호 | 2020.02.10 | 미상 | 가능·확인필요 | 미상 | 해당 없음 |
김기동의 전입일은 2020.02.10으로 말소기준권리인 2021.12.22보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차보증금 규모와 배당요구·우선변제 관계를 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 단정해서는 안 되고, 대항력 및 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 원본 서류로 확인해야 하는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.92억은 최근 평균보다 높다
제이디파크빌은 18세대, 2019.02.14 준공 단지입니다. 비교면적은 본건 29.41㎡와 유사한 27.28~29.64㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 271,666,666원, 최신 거래는 2026.01 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 27.28㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 29.48㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 29.64㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 29.64㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 29.62㎡ | 3 | 276,000,000원 |
| 2021.11 | 29.62㎡ | 3 | 276,000,000원 |
| 2021.06 | 29.48㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 271,666,666원 |
신건 최저가 292,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 20,333,334원 높고, 비율로는 107.5%입니다. 전체 7건 평균 266,000,000원과 비교하면 109.8%입니다. 최신 2026.01 거래 240,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 3.8% 높은 흐름이긴 하지만, 그렇다고 신건 최저가가 최근 실거래보다 저렴해지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기동 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,112,000원 |
현재 계산은 신청채권자 청구액 230,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 김기동의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 292,000,000원 | 230,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 470,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 46,536,320원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 233,600,000원으로 최신 거래 240,000,000원과 비슷한 영역으로 내려오고, 2회 유찰 시 186,880,000원이 됩니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 무조건 좋아지는 단순 권리형이 아닙니다. 임차보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있으므로, 보증금이 확인되기 전에는 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 근거리에 지하철 8호선 암사역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 204호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 상암로21길에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 제이디파크빌은 18세대, 2019.02.14 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김기동의 보증금·계약기간·확정일자·실제 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임대차의 관계. 김기동의 230,000,000원 강제경매 청구가 임대차보증금과 어떤 관계인지 집행권원과 배당요구서를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본. 인수권리 없음 표시와 김기동의 전입·점유 사실이 어떻게 정리돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 예상배당이 정확해집니다.
- 가격 상한. 신건 292,000,000원은 최근 12개월 평균 271,666,666원의 107.5%입니다. 현재 회차에는 가격 가점이 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.01 240,000,000원입니다. 개별 층·면적 차이는 있으므로 호별 상태와 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 낙찰 전 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·집행권원·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 임차관계다
이 사건은 신건 최저가만 봐도 가격이 공격적입니다. 292,000,000원은 최근 12개월 평균 271,666,666원보다 높고 최신 거래 240,000,000원과도 차이가 큽니다. 여기에 2020.02.10 전입한 김기동의 보증금이 확인되지 않아 권리분석도 완전히 닫히지 않았습니다.
매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 점은 긍정적이지만, 같은 김기동이 230,000,000원의 신청채권자로 강제경매를 진행하고 있다는 구조는 반드시 설명이 되어야 합니다. 현재 회차는 가격 메리트가 없고, 임차관계까지 미확정인 상태입니다. 따라서 이 물건의 순서는 “싸게 얼마에 받을까”가 아니라 “김기동의 보증금과 청구채권의 실체가 무엇인가”를 먼저 확인하는 것입니다. 그 확인 뒤에야 유찰가와 실질취득비용을 시세와 비교할 수 있습니다.
