서울동부지방법원 2025타경51477. 광진구 중곡동 홀가하우스 8층 802호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김수경·이관용이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기의 핵심은 2022.02.10. 설정된 전세금 290,000,000원의 전세권과 2024.04.03. 곽정숙의 가압류 733,527,270원입니다. 이후 경매개시결정과 세무서 압류가 이어졌습니다.
이번 사건의 신청채권자는 주식회사케이티엔지니어링이고 청구액은 290,000,000원입니다. 동일 회사가 등기상 전세권자이기도 합니다. 현재 회차의 예상배당에서는 집행비용을 뺀 뒤 전세권 290,000,000원이 전액 배당되고, 남은 46,412,000원이 곽정숙 가압류에 배당되는 구조입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 8층 802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 12층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 김수경 2분의 1 · 이관용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이티엔지니어링 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 전세권 2.9억을 먼저 확인
현재 권리 계산의 기준일은 2024.04.03. 곽정숙 가압류로 잡혀 있으며, 그 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.10. 전세권입니다. 등기 권리정보에는 말소기준 이전 권리로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 기재는 “인수권리 해당사항없음”이고 현재 배당표와 모든 회차 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 별도의 임차인 보증금·전입일·확정일자 정보는 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 인수 문제를 별도로 계산할 자료는 없으며, 현재 확인되는 핵심 점유·권리 이슈는 등기상 전세권입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 신건 342,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 342,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 342,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 342,000,000원 | 336,412,000원 | 687,115,270원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 273,600,000원 | 268,969,600원 | 754,557,670원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,880,000원 | 215,015,680원 | 808,511,590원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 687,115,270원 → 754,557,670원 → 808,511,590원으로 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자인 주식회사케이티엔지니어링의 290,000,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시에는 총 채권 배당액이 268,969,600원으로 내려가 신청채권액을 충족하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 전세권 · 주식회사케이티엔지니어링 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 가압류 · 곽정숙 | 733,527,270원 | 46,412,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,023,527,270원, 채권자 배당액은 336,412,000원, 미배당액은 687,115,270원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 용마초등학교 서측 인근으로, 주위는 업무용 및 상업용 건물 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5·7호선 군자역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철골조·철근콘크리트조 12층 건물 내 8층 802호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터 내외 도로, 남측 약 3미터의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지이용. 중곡동 158-31·158-36은 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 대조. 2022.02.10. 전세권 290,000,000원의 경매 후 말소·인수 관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 최우선 확인하세요.
- 신청채권자 확인. 경매 신청채권자와 전세권자가 모두 주식회사케이티엔지니어링으로 표시돼 있습니다. 신청 원인과 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 342,000,000원의 적정성을 별도 시세조사 없이 판단하지 마세요.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰부터 신청채권액 290,000,000원이 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 회차별 배당 구조를 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 압류 등기가 존재하므로 당해세 등 실제 배당 우선순위와 미납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 전세권 확인
현재 배당표와 매각물건명세서만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 전세권 290,000,000원도 신건 매각대금에서 전액 배당됩니다. 그러나 등기 권리정보에는 이 전세권이 말소기준보다 앞선 권리로 표시돼 있어, 자료 간 표현을 그대로 한 줄로 단순화하기 어려운 사건입니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가 342,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 결론적으로 이 물건은 권리 원문 확인이 선행돼야 하고, 그 다음이 가격 검증입니다. 명세서상 인수 없음이라는 문구만 보고 곧바로 안전형으로 분류하기보다, 전세권의 매각 후 처리까지 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 접근이 맞습니다.
