창원지방법원 2025타경322. 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 211-11 제301호, 전용 58.14㎡ 규모로 평가된 다세대주택입니다. 소유자는 양천수이고, 2018년 황남숙 근저당이 설정된 뒤 임의경매가 진행됐습니다. 현재 최저가는 5,762,000원으로 감정가 24,000,000원의 약 24%까지 낮아졌습니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2018.11.07. 설정된 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 가등기와 국세·지방세·건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당순위에 따라 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 실제 잔여와 채권자 배당은 변동될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경322 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 211-11 제301호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 산호동4길 17-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 58.14㎡ · 연립주택으로 이용 중 · 세멘트벽돌조 세멘트기와즙 제3층 제301호 |
| 소유자 | 양천수 (2018.01.03. 소유권이전, 거래가액 40,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 24,000,000원 / 5,762,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황남숙 / 31,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.07. 을구 3번 근저당권 · 황남숙 · 채권최고액 54,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 이용상태는 연립주택으로 되어 있으나, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 임대차 여부는 현장 확인이 필요합니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
특히 갑구 8번 소유권이전청구권가등기는 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 있습니다. 다만 등기상 말소기준권리인 2018.11.07. 근저당보다 후순위이고, 경매매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가의 24% 구간
현재 최저매각가는 5,762,000원으로 감정가 24,000,000원의 약 24.0%입니다. 이미 4회 유찰을 거친 상태이므로 가격만 보면 큰 폭의 할인 구간입니다. 다만 이 물건은 건물만 매각되는 조건이고, 토지를 수반하지 않는 건물만의 평가액으로 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 토지 포함 다세대와 같은 방식으로 가격 메리트를 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 5,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 8.7% 추정) | - | 503,716원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 황남숙 | 54,000,000원 | 5,258,284원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 503,716원과 근저당 5,258,284원이 전부이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준으로 48,741,716원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 산호동 소재 무궁화아파트 남서측 인근 기존주택지대로, 다세대주택·단독주택·소규모 아파트·일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 소재 건물 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 세멘트벽돌조 세멘트기와즙 제3층 제301호로 외벽은 모르타르 위 페인트, 내벽은 모르타르 위 페인트·벽지붙임, 바닥은 장판깔기, 창호는 새시창호이며 보일러 난방·위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 자루형 토지, 평지이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 접함, 소로2류 접함, 가축사육제한구역 포함. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 해당 단지 규모는 총 5세대이고 1979.12.10. 준공으로 노후도가 높습니다. 최근 거래가와 같은 형태의 시장 자료가 없어 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 확인. 토지를 수반하지 않는 건물만의 평가액이므로 토지 소유·사용관계를 반드시 확인하고, 일반적인 토지 포함 다세대의 가격 감각을 그대로 적용하지 마세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세라면 매각대금의 0순위 차감 가능성이 있습니다. 실제 배당표 작성 전 체납세액과 우선순위를 확인하세요.
- 가등기 종류 확인. 갑구 8번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다. 후순위로 매각 소멸 예정이지만 권리의 성격 자체는 원본 확인이 필요합니다.
- 임대관계·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 보증금·확정일자·전입 여부를 현장에서 확인하세요. 확인되지 않은 임차인을 대항력 있다고 단정하지 말고 원본 서류와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 노후 소규모 건물. 1979년 준공, 총 5세대인 소규모 물건이므로 향후 매각 속도와 매수층이 제한될 수 있습니다. 최저가가 낮더라도 환금성 할인폭을 따로 잡는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24%라는 숫자만으로 끝내면 안 된다”
이 물건은 현재 최저가 5,762,000원으로 감정가 24,000,000원의 약 24%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 권리 측면에서는 2018.11.07. 황남숙 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 변수는 가격 그 자체보다 매각 범위와 세금입니다. 건물만 매각하는 특수성이 있고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 여기에 1979년 준공·총 5세대의 소규모 다세대라는 환금성 부담도 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 24% = 무조건 저가”가 아니라 “건물만 매각이라는 구조를 이해하고 세금·가등기·점유를 확인한 뒤 판단하는 물건”으로 접근하는 것이 맞습니다.
