서울동부지방법원 2025타경51507. 강동구 둔촌동 토브하우스 3층 304호입니다. 집합건축물대장에는 사무소로 등재돼 있지만 탐문조사에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 토지는 제3종일반주거지역의 주상용 부지입니다. 소유자 이은영은 2020.08.19 매매를 원인으로 2020.09.29 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 295,000,000원입니다.

현재 등기상 핵심은 2023.05.30 주택도시보증공사의 202,678,584원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있고 이후 2025.05.22 오기쁨의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 임차권과 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 현재 점유자로 조사된 오기쁨입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 여부와 인수금액을 최종 확정할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저

등기부에 남은 말소기준은 2023.05.30 주택도시보증공사 가압류 202,678,584원이고, 2025.05.22 강제경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 따라서 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하희심의 주택임차권 225,000,000원은 2020.02.21 말소됐고, 과거 대부업체·개인·농협 근저당도 모두 이미 말소돼 현재 인수대상으로 볼 사안은 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 최대 변수

오기쁨은 2025.06.17 배당요구를 했고, 동시에 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 자료에는 등기부상 권리자·채무자와 동일한 관계를 근거로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이는 곧 임차인이 아니라고 단정할 근거도, 정상적인 임대차라고 단정할 근거도 아닙니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·확정일자·점유관계가 확인돼야 결론을 낼 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 명시 인수 0원일 때만 61.8% 할인

토브하우스는 총 14세대, 사용승인일은 2017.05.12입니다. 비교 가능한 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05의 400,000,000원 1건입니다. 그보다 앞선 2024.11 거래는 370,000,000원으로, 최근 거래가 이전 거래보다 8.1% 상승한 흐름입니다.

최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 400,000,000원의 61.8%, 전체 2건 평균 385,000,000원의 64.2%입니다. 최근 거래 흐름도 8.1% 상승이므로, 명시된 인수액 0원만 놓고 보면 가격 차이는 분명히 큽니다. 다만 이 사건에서는 그 숫자를 곧바로 실질취득가로 사용할 수 없습니다. 오기쁨의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)

총 채권액 452,678,584원 중 채권자 예상배당은 242,742,000원, 미배당은 209,936,584원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 오기쁨의 임차보증금 역시 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 임차위험은 그대로

일반적인 깨끗한 물건이라면 197,600,000원·158,080,000원으로 내려갈수록 가격 메리트가 커집니다. 하지만 대항력 임차보증금이 존재하는 사건은 다릅니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 승계한다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있으므로, 유찰 자체를 실질취득비용 감소로 해석하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 둔촌고등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 사무소지만 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상7층 건물로 사용승인일은 2017.05.12입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지이며 토지면적은 427.1㎡, 공시지가는 6,645,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 토브하우스는 14세대로 거래 표본이 2건뿐이어서 대단지 주택보다 가격 판단 표본이 얇습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 오기쁨 보증금 확인. 임대차계약서·보증금 지급내역·확정일자·전입세대열람 및 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 신청채권과 임대차 관계 확인. 오기쁨은 점유자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 채권 발생원인과 임대차의 실체를 함께 확인해야 합니다.
• 명시 인수권리와 실제 인수위험을 구분. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음이지만, 보증금 미상 임차인의 대항력 문제는 별도 확인사항입니다.
• 용도 차이 확인. 공부상 사무소, 현황 주거용입니다. 사용·대출·전입·세금 등에서 용도 차이가 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 소규모 물건의 시세 검증. 최근 거래 표본은 2건뿐입니다. 400,000,000원 한 건만을 절대 시세로 보지 말고 개별 호수 상태와 면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 오기쁨과 다른 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인보다 보증금 확인이 먼저”

가격만 보면 눈에 띕니다. 신건 최저가 247,000,000원은 2026.05 실거래 400,000,000원의 61.8%이고, 최근 거래 흐름도 이전 거래보다 8.1% 높습니다. 등기상 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다.

점유자 오기쁨은 말소기준보다 앞선 2021.08.27 전입자이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상이며, 보증금 규모에 따라 가격 메리트의 상당 부분이 사라질 수도 있습니다. 특히 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크다면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 시세는 매력적이지만 권리는 미완성. 이 물건은 보증금이 확인되는 순간 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.