서울동부지방법원 2025타경51532. 천호동 드림하우스 7층 702호, 전용 18.14㎡의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이민용으로 2019년 7월 2일 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기 시점만 보면 2024년 임차권등기처럼 보이는 최상아의 임차권입니다. 그러나 실제 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 2022년 4월 8일 전입입니다. 말소기준권리인 2024년 1월 5일 우리카드 가압류보다 훨씬 빠르므로, 최상아는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.
현재 최저가 167,000,000원에서는 집행비용 3,138,000원을 제외하고도 임차보증금 155,000,000원을 전액 배당할 수 있어 배당 가정상 인수액이 없습니다. 반면 1회만 유찰되어 매각가가 133,600,000원으로 내려가면 미배당 보증금 24,070,400원이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 입찰가격이 떨어지는 만큼 인수액이 커져 실질취득비용은 보증금 155,000,000원을 중심으로 1.57억원대에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 452-6 드림하우스 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 18.14㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 이민용 (2019.07.02. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 174,355,289원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기일보다 ‘전입일’을 봐야 한다
2018년 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당은 2018년 6월 26일 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2024년 1월 5일 우리카드 가압류 15,697,578원입니다. 이후의 강동구 압류·국 압류·한국주택금융공사 강제경매개시결정·주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최상아 | 7층 702호 18.14㎡ 전부 · 주거 | 2022.04.08 / 2022.03.10 | 155,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 |
임차인은 최상아 1명입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 따라서 핵심은 “임차권등기가 매각으로 말소되는가”가 아니라 보증금 155,000,000원이 실제 배당에서 전액 회수되는가입니다.
③ 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 후에도 실질취득은 높다
드림하우스는 24세대, 2018년 2월 23일 준공된 건물입니다. 제공된 동일 면적권 거래는 2022년 7월 8층 전용 18.0㎡, 145,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 167,000,000원은 이 거래의 115.2%입니다. 거래 표본이 1건인 만큼 가격 판단의 폭은 제한되지만, 적어도 제공된 비교 거래보다 현재 최저가가 낮다고 볼 근거는 없습니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 비교 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 167,000,000원 | 0원 | 167,000,000원 | 115.2% |
| 1회 유찰 · 80% | 133,600,000원 | 24,070,400원 | 157,670,400원 | 약 108.7% |
| 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 50,416,320원 | 157,296,320원 | 약 108.5% |
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 최상아 보증금 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 15,697,578원 | 8,862,000원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 174,355,289원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 167,000,000원 가정에서는 임차보증금 155,000,000원이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 청구 합계 550,052,867원 중 예상배당은 8,862,000원이고 미배당은 541,190,867원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 임차인의 최종 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·8호선 천호역 동측 약 300m 지점으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린주택이 혼재한 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 천호역·강동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층이며 해당 호는 7층입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,738,000원/㎡입니다.
- 환금성. 드림하우스는 24세대이며 제공된 동일 면적권 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 얇다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 확인. 임차권등기일 2024.04.24.가 아니라 전입 2022.04.08.이 말소기준 2024.01.05.보다 빠르다는 점이 핵심입니다.
- 배당액 확인. 현재 회차에서는 예상 인수 0원이지만, 실제 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 후 총액 계산. 1회 유찰은 133,600,000원만 볼 것이 아니라 인수 24,070,400원을 더한 157,670,400원으로 비교해야 합니다.
- 2회 유찰도 동일. 106,880,000원에 인수 50,416,320원이 더해져 실질취득은 157,296,320원입니다.
- 시세 표본 주의. 제공된 동일 면적권 거래는 2022.07. 145,000,000원 1건이므로 입찰 전 추가 실거래와 현재 매물 호가를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”
이 사건은 신건에서는 임차보증금이 전액 배당되는 계산이라 현재 회차 예상 인수 0원입니다. 하지만 그 한 줄만 보고 안전형 물건으로 분류하면 핵심을 놓칩니다. 최상아는 2022년 전입으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당 부족분은 매수인이 인수합니다.
가격도 쉽지 않습니다. 현재 167,000,000원은 비교 실거래 145,000,000원의 115.2%이고, 1회 유찰 후 실질취득은 157,670,400원, 2회 유찰 후에도 157,296,320원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어 총 취득부담이 크게 낮아지지 않습니다. 주거용 오피스텔이라는 용도와 24세대 규모, 얇은 실거래 표본까지 감안하면 권리와 가격을 함께 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
