서울동부지방법원 2025타경51539. 광진구 중곡동 용마산로32길 25-5의 5층 502호, 감정평가상 주거용 단지형다세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 2024년 뒤늦게 올라온 임차권등기 자체가 아니라 그 임차권의 기초가 된 전입·점유 시점입니다. 박성진은 임대차계약일 2016.07.23, 확정일자 2016.07.25, 점유개시 2016.08.05, 주민등록 2016.08.12로 기재돼 있고, 말소기준권리인 임실군조합공동사업법인 근저당의 설정일은 2016.12.14입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력 있는 임차인으로 봐야 하며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저매각가 118,800,000원에서 집행비용 2,463,200원이 먼저 빠지는 배당가정상 임차인에게 돌아가는 금액은 116,336,800원입니다. 보증금 160,000,000원과의 차액인 43,663,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 표면 낙찰가 118,800,000원만 지급하고 끝나는 물건이 아니라, 현재 회차 기준 162,463,200원의 실질취득 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 288-17 5층 502호 · 서울특별시 광진구 용마산로32길 25-5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 도시형생활주택 단지형다세대 8세대 · 2016.02.25 사용승인 |
| 502호 범위 | 건물 5층 502호 13.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 김기정 |
| 감정가 / 최저가 | 118,800,000원 / 118,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성진 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 제시외·위반건축물 | 제시외 건물 포함 · 502호 24㎡ 조립식패널조 주거용도 사용 · 위반건축물 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2016.12.14 설정된 임실군조합공동사업법인 근저당권 30,000,000원입니다. 그 이후의 국세·건강보험·광진구·김제시 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 박성진은 2016.08.12 전입으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2016.07.25로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1.6억의 미배당분이 따라온다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성진 건물 5층 502호 13.86㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2016.08.12 2016.07.25 | 2025.05.27 | 있음 | 있음 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 중복된 구조가 아닙니다. 박성진은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차 매각대금만으로는 보증금 전액 변제가 되지 않습니다. 제공된 배당가정에서 미배당액은 43,663,200원입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.6억대
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 커져 매수인 인수액으로 이동합니다. 그래서 유찰 = 실질취득가격 급락이 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 118,800,000원 | 116,336,800원 | 43,663,200원 | 162,463,200원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 95,040,000원 | 92,929,280원 | 67,070,720원 | 162,110,720원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 76,032,000원 | 74,263,424원 | 85,736,576원 | 161,768,576원 |
낙찰가는 118,800,000원에서 95,040,000원, 76,032,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 반대로 43,663,200원에서 67,070,720원, 85,736,576원으로 커집니다. 배당모형상 집행비용이 먼저 차감되기 때문에 낙찰가와 인수액의 합계는 161,768,576원~162,463,200원으로 나타나며, 구조적으로는 임차보증금 160,000,000원 부근에 묶이는 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,463,200원 |
| 1. 임차인 박성진 보증금 | 160,000,000원 | 116,336,800원 |
| 2. 임실군조합공동사업법인 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 박성진 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정의 임차보증금 미배당액 43,663,200원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 국세·지방세 압류 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 리스크 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 단지형다세대이며, 건물은 도시형생활주택 단지형다세대 8세대입니다.
- 입지. 용곡초등학교 북서측 인근으로 단독주택·연립다세대주택·소규모아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선 시내버스정류장과 지하철 7호선 중곡역이 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 502호에 24㎡ 조립식패널조 주거용 부합물이 있고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 118,800,000원 낙찰가에 43,663,200원 인수가 붙어 실질취득 162,463,200원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 67,070,720원, 2회 유찰 시 인수 85,736,576원으로 증가합니다.
- 임차인 원본 검증. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 박성진으로 기재돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급·점유 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 압류 8건 중 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 502호 24㎡ 조립식패널조 주거용 부합물의 현황·행정조치·사용상태를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 을구 4번 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 기재를 입찰 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.188억짜리 물건”이 아니다
표면상 감정가와 최저가는 118,800,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건에서 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 박성진의 160,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 43,663,200원이 미배당 인수되어 실질취득이 162,463,200원이고, 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 증가하면서 실질취득은 계속 약 1.6억대에 머뭅니다.
여기에 국세·지방세 등 압류 8건과 502호 24㎡ 위반건축물까지 겹칩니다. 임차인이 신청채권자와 동일인이라는 특이점은 원본 확인으로 진정성을 검증할 사안이지만, 확인 전 단계에서 이를 이유로 대항력이나 인수액을 임의로 0원 처리할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수가 늘어나는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
