서울동부지방법원 2025타경51549. 송파구 가락동 송파가락두산위브센티움 2층 214호, 전용 29.3㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 148,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로 보면 최근 12개월 평균 159,142,857원보다 최저가가 낮습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 ‘최저가 할인형’이 아닙니다. 2024.12.17. 등기된 최송아의 주택임차권이 있고 보증금은 165,000,000원입니다. 전입신고일은 2023-01-09, 점유개시일은 2023-01-05로 기록돼 있으며 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다.
따라서 가격 비교의 기준은 148,000,000원이 아니라 실질취득 약 165,000,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수분이 늘어 총 실질취득이 보증금 수준에 머무르게 됩니다. 현재 회차 148,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원으로 최저가가 내려가더라도 이 물건을 단순히 ‘더 싸졌다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 98 송파가락두산위브센티움 2층 214호 · 서울특별시 송파구 송파대로30길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.3㎡ · 13층 건물 내 2층 214호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 내부는 폐문부재로 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접 확인 |
| 소유자 | 김로건 · 2022-11-14 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최송아 / 176,579,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 과거 신한은행 근저당과 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 김로건 소유권 취득 당시 설정된 삼성화재해상보험 근저당도 2026-06-25 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024-12-17 최송아 주택임차권등기입니다. 이후 2025-06-05 강제경매개시결정과 2025-06-18 국민건강보험공단 압류가 이어지며, 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최송아 2층 214호 29.3㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2023-01-09 / 2023-01-05 | 2022.12.7. | 대항력 있음 | 배당모형상 0원 | 승계 아님 |
최송아는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 배당요구도 접수된 것으로 표시돼 있고 날짜는 2024-12-17입니다. 등기부에는 확정일자 2022.12.7.이 기재돼 있으나, 제공된 배당 시뮬레이션은 임차인 배당을 0원으로 두고 보증금 인수를 반영하고 있습니다. 따라서 입찰 판단에서는 인수형으로 보수적으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
두산위브 동일 면적대 최근 거래는 12건이고 전체 평균은 155,500,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 159,142,857원, 최신 거래는 2026.05의 135,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 5.8%로 표시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.85㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 30.5㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2025.11 | 31.0㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 29.3㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.07 | 29.3㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2025.07 | 29.3㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2025.06 | 29.3㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 159,142,857원 |
표면적인 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%로 표시돼 있습니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차권 인수를 반영한 실질취득 약 165,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 159,142,857원보다 높고, 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 인수 · 최송아 임차보증금 | 165,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 최송아 | 176,579,135원 | 145,128,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 최송아의 미배당은 31,451,135원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금은 배당 0원으로 표시돼 있으며 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 정리돼 있습니다. 실제 배당·인수 범위는 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 최종 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동 가락시장 동측 인근. 주변은 오피스텔, 상업·업무용건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가락시장역 3·8호선이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 2층 214호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,364.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 20,850,000원/㎡입니다.
- 단지. 두산위브 113세대, 사용승인일 2004-03-29. 동일 면적대 거래는 확인되지만 거래가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 148,000,000원 최저가가 아니라 대항력 임차권을 반영한 약 165,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 최송아의 임대차계약일 2022년12월6일, 점유개시일 2023년1월5일, 주민등록일 2023년1월9일, 확정일자 2022.12.7.과 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 구조. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 최송아로 동일하므로 임대차보증금 반환채권과 경매 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 118,400,000원이나 94,720,000원으로 최저가가 내려가도 대항력 임차인 인수형에서는 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 우선 적용해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조가 간접 확인됐으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서, 배당요구 및 경매신청채권 관련 문서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.48억에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가 148,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 159,142,857원보다 낮고 93.0% 수준이라 매력적으로 보입니다. 그러나 최송아의 대항력 있는 임차보증금은 165,000,000원이고, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 약 165,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 그 금액은 최근 12개월 평균 159,142,857원을 웃돌고 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 유찰돼 표면 최저가가 낮아져도 인수분이 늘어나는 구조이므로 일반적인 ‘유찰 후 할인 매수’ 논리를 그대로 적용하기 어렵습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
