창원지방법원 2025타경325. 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-1 소재 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 매각물건명세서상 건물은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중이며, 토지는 326.9㎡의 대지입니다. 감정가는 2,705,924,800원인데 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 928,132,000원으로 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2019년 8월 8일 설정된 울산수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 오영희 근저당, 창원시 압류, 신한카드·하나카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리등기와 별개로 점유관계는 완전히 정리되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 222-1 · 석전동16길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설로 이용중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 박문규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,705,924,800원 / 928,132,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,302,795,407원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 326.9㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 1,279,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 말소구조는 단순하다
과거 남부산농업협동조합의 근저당 2건은 2019년 8월 8일 해지되어 이미 말소됐고, 2020년 설정된 김정혜 근저당도 2022년 6월 28일 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.08.08. 울산수산업협동조합 근저당 2,640,000,000원입니다. 이후의 오영희 근저당 400,000,000원과 창원시 압류, 신한카드·하나카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인이 필요한 핵심
| 점유·임차인 | 사용부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| XU JINGHUA(상호:다이노스 호텔) | 본건 전부 · 숙박시설 및 근린생활시설 | 2025.05.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오영희(전입세대확인서상) | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
XU JINGHUA의 전입일은 2025년 5월 22일로 말소기준일인 2019년 8월 8일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 후순위입니다.
반면 오영희는 전입세대확인서에 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표기는 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 오영희는 등기부상 2022년 6월 28일 채권최고액 400,000,000원의 근저당권자이기도 하므로, 실제 점유·임대차 관계와 등기상 권리의 관계를 원본서류에서 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
현재 최저매각가는 928,132,000원으로 감정가 2,705,924,800원의 34.3% 수준입니다. 이후 유찰 시 데이터상 다음 회차는 649,692,400원, 그 다음 회차는 454,784,680원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 928,132,000원 | 34.3% | 916,450,680원 | 2,140,812,944원 |
| 4회 유찰 시 | 649,692,400원 | 24.01% | 640,795,476원 | 2,416,468,148원 |
| 5회 유찰 시 | 454,784,680원 | 16.81% | 447,836,833원 | 2,609,426,791원 |
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 근린시설·숙박시설과 토지가 함께 매각되는 상업용 물건인 만큼, 실제 가치 판단은 현 이용상태와 토지·건물의 수익성 및 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 928,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 11,681,320원 |
| 울산수산업협동조합 근저당 | 2,640,000,000원 | 916,450,680원 |
| 오영희 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 6,651,541원 | 0원 |
| 하나카드 가압류 | 10,612,083원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 3,057,263,624원 중 916,450,680원이 배당되고, 2,140,812,944원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 건물은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중이며 토지와 함께 일괄매각됩니다.
- 토지. 면적 326.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구에 포함됩니다. 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,279,000원/㎡입니다.
- 건축물 표시. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 근린생활시설·숙박시설과 토지가 결합된 상업용 물건이므로, 단순 주거용보다 매수자층과 운용 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오영희의 전입일 확인. 전입세대확인서에 이름이 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단이 완료되지 않았습니다.
- 오영희의 보증금·계약관계 확인. 보증금 미상 상태이므로 실제 임대차계약 존재 여부와 금액을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 다이노스 호텔 점유 확인. XU JINGHUA가 본건 전부를 숙박시설 및 근린생활시설로 사용하는 것으로 조사됐으므로 실제 인도·명도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되므로 등기·현황·이용관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 점유관계는 아직 닫히지 않았다”
이 물건은 감정가 2,705,924,800원에서 3회 유찰되어 928,132,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2019년 울산수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 입찰 판단에서 더 중요한 변수는 오영희의 미상 전입·보증금입니다. XU JINGHUA는 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 오영희는 현재 자료만으로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가의 34%까지 떨어진 인수 0원 물건”으로 보는 것은 과도한 단순화입니다. 등기상 말소구조는 정리되어 있지만, 점유·임대차 확인은 미완료입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 가격 자체가 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거 역시 없습니다. 입찰 전 우선순위는 가격보다 오영희의 전입·보증금·점유관계 확인입니다.
