서울동부지방법원 2025타경51561. 서울 강동구 천호동 다성이즈빌 11층 1103호, 전용 17.33㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 박종진은 2022.02.07. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.21. 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 252,000,000원입니다. 이후 2024.03.22. 주택임차권등기가 마쳐졌고, 말소기준으로 선언된 2025.05.30. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 형식만 보면 매수인 인수 가능성이 큰 선순위 임차권입니다.
하지만 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.19.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박종진 보증금과 관련된 선순위 임차권의 실질 승계액은 0원입니다. 이 확약의 효력 범위는 박종진 보증금 관련 권리에 한정해 해석해야 하며, 감정평가 당시 내부 확인이 불가능하고 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유·임대차 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-76 다성이즈빌 11층 1103호 · 도로명 서울특별시 강동구 진황도로27가길 6-5 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 17.33㎡ · 지하1층/지상12층 중 11층 |
| 사용승인 | 2021.11.24 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 김진형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,542,081원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택 | 2022.03.21. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 뒤집는다
이 사건의 말소기준은 2025.05.30. 강제경매개시결정으로 선언돼 있습니다. 박종진의 주택임차권등기 접수일은 2024.03.22.로 그보다 앞서고, 전입일은 2022.03.21., 확정일자는 2022.02.07.입니다. 따라서 원칙적인 권리분석만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종진 | 1103호 17.33㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.02.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
박종진은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.03.22.입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 보지 않고, 박종진 보증금과 연결된 권리 승계 주체로 구분해야 합니다. 따라서 252,000,000원의 보증금을 다시 한 번 합산하면 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 박종진 인수는 실질 0원
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 261,000,000원 | 0원 | 0원 | 261,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 208,800,000원 | 46,923,200원 | 0원 | 208,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 88,098,560원 | 0원 | 167,040,000원 |
1회·2회 유찰 시 표시된 46,923,200원과 88,098,560원은 선순위 임차권을 일반적인 인수형으로 계산했을 때의 회차 시뮬레이션상 금액입니다. 그러나 2026.06.19. 확약서가 박종진 보증금에 적용되므로 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
여기서 중요한 점은 유찰가격만 보고 싸다고 평가해서는 안 된다는 것입니다. 동일면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않기 때문에 261,000,000원, 208,800,000원, 167,040,000원 중 어느 가격이 시세보다 싼지 이 사건 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 전체 20세대 규모의 다성이즈빌 경매 통계는 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 접근을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 박종진 보증금 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 269,542,081원 | 4,546,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박종진 보증금 252,000,000원이 전액 배당되는 구조이고, 주택도시보증공사의 청구액 269,542,081원 중 4,546,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 미배당액은 264,996,081원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며 전용면적은 17.33㎡입니다.
- 입지. 동신중학교 북서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물의 11층 1103호이며 사용승인일은 2021.11.24.입니다. 승강기·난방·기계식 주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,799,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 경매 체질. 다성이즈빌은 20세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 박종진 보증금 252,000,000원에 정확히 적용되는지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·시건으로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상이므로 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일면적 최근 실거래 비교값 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 전후 처리 상태를 등기 원본과 관련 서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 무겁지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 252,000,000원의 선순위 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 경계해야 하는 유형입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력이 포기되고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 박종진 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 261,000,000원이고, 비교 가능한 동일면적 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 게다가 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확약으로 개선, 가격은 보류”가 맞습니다. 최저가가 내려가는 것만으로 시세 메리트가 생겼다고 단정하지 말고, 실제 거래가와 현재 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
