서울동부지방법원 2025타경51578. 성동구 사근동 청계더하임 101동 303호, 전용 29.94㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 것은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리입니다. 2022.02.04 박성식 명의 소유권이전등기청구권 가등기가 존재하고, 매각물건명세서에는 2025.08.18 제출된 신고서를 근거로 이 가등기가 순위보전가등기로서 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 더 나아가 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있음까지 적시돼 있습니다.
임차권도 단순하지 않습니다. 이지빈은 2021.12.29 전입·점유, 2021.11.26 확정일자, 보증금 240,000,000원으로 2024.01.11 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현재 275,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 4,650,000원을 제외하고도 보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 미배당 인수는 0원입니다. 그러나 1회 유찰 가격 220,000,000원부터는 미배당 보증금이 생겨 매수인 인수가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.94㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 7층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 김정례 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 269,115,968원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 볼 ‘인수 가등기’
2024.06.03 주택도시보증공사의 470,000,000원 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 2025.06.10 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2026.04.24 성동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 그보다 앞선 2022.02.04 가등기와 2024.01.11 임차권은 별도 검토 대상입니다. 따라서 이 사건을 단순히 “후순위 권리는 소멸한다”는 구조로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 현재는 전액 배당, 유찰하면 인수 발생
| 임차 신고 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지빈 | 240,000,000원 | 2021.12.29 | 2021.11.26 | 대항력 있음 | 우선변제 | 유찰 시 인수 |
| 공사 | 보증금 미상 | 2021.12.29 | 2021.11.26 | 대항력 가능·미상 | 배당요구 | 인수 위험 미상 |
이지빈은 보증금·전입·확정일자가 명확합니다. 현재 매각가 275,000,000원 가정에서는 보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 미배당 보증금 인수는 0원입니다. 그러나 별도 신고된 “공사” 건은 보증금이 확인되지 않아, 그 금액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 대항력·배당요구 정보가 함께 존재하므로 확정적인 금전 인수액을 계산하기 전에 원문 대조가 필요합니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만 내려가는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 이지빈 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 0원 | 275,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 23,880,000원 | 243,880,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 67,264,000원 | 243,264,000원 |
④ 시세 비교 — 현재도 최근 거래보다 높고, 표본도 면적 불일치
청계더하임 최근 확인 거래는 2026.08 전용 24.83㎡ 4층, 230,000,000원 1건입니다. 대상은 전용 29.94㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 230,000,000원을 대상 호수의 정확한 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 비교지표상 현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 119.6%로, 현재 회차를 “최근 시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.83㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.83㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
1회 유찰 시 실질취득 243,880,000원, 2회 유찰 시 243,264,000원 역시 230,000,000원 거래보다 높습니다. 게다가 가격과 별개로 소유권 상실 가능성이 있는 가등기를 인수하므로, 단순 가격 할인만으로 투자 매력이 회복되는 사건이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 이지빈 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 470,000,000원 | 30,350,000원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 269,115,968원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 739,115,968원 중 배당액은 30,350,000원이고, 미배당은 708,765,968원입니다. 이 배당표에서 계산되는 임차보증금 미배당 인수는 현재 회차 0원이지만, 갑구 8번 가등기 인수 위험은 이 금액 계산과 별개의 권리 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사근초등학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급학교가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 용답역(지하철2호선)이 소재합니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, E/V·위생·급배수·소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 564.0㎡, 공시지가 3,873,000원/㎡이며 다세대 토지이용상황입니다.
- 규모. 청계더하임은 26세대, 사용승인일은 2019.06.05입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·효력 확인. 2022.02.04 박성식 명의 순위보전가등기가 왜 존속하는지, 매매예약 완결 가능성과 본등기 요건을 반드시 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 검토. 매각물건명세서가 명시한 “매수인은 소유권을 상실할 수 있음”을 전제로 법률 검토 없이 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 이지빈 배당 확인. 현재 회차에서는 보증금 240,000,000원 전액 배당 가정이지만, 실제 배당순위와 비용 변동을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 재계산. 1회 유찰 시 23,880,000원, 2회 유찰 시 67,264,000원의 미배당 인수가 발생하므로 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 별도 임차 신고 확인. “공사” 신고 건은 보증금이 명확하지 않으므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래는 전용 24.83㎡ 1건으로 대상 29.94㎡와 면적이 다릅니다. 230,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 ‘소유권을 지킬 수 있나’
이 사건은 경매 최저가가 얼마까지 내려갈지를 고민하기 전에, 낙찰 후 소유권을 안정적으로 유지할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 2022.02.04 박성식 명의 가등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성까지 명시돼 있습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 275,000,000원은 최근 230,000,000원 거래의 119.6%이고, 1회·2회 유찰 후에는 이지빈의 대항력 있는 보증금 미배당분이 늘어나 실질취득이 각각 243,880,000원과 243,264,000원으로 유지됩니다. 여기에 별도 임차 신고의 보증금 불확실성까지 남아 있습니다. 가등기 인수·소유권 상실 가능성 + 시세 이상 가격 + 임차인 불확실성이 겹친 사건으로, 권리 확인 전 가격 메리트를 논하기 어려운 물건입니다.
