창원지방법원 2025타경328. 경상남도 함안군 칠서면 계내리 358-1에 위치한 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 최저매각가는 이미 세 번 유찰된 상태에서 25,338,000원까지 내려왔습니다. 감정가 73,871,800원과 비교하면 상당히 낮은 가격대지만, 이 물건은 단순한 가격형 경매가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 타인 점유 추정, 법정지상권 성립 가능성, 타인 토지 소재가 함께 적혀 있습니다.
권리관계에서는 1997.04.15. 설정된 근저당권이 확인되고, 2001.08.20. 권리이전 등기가 존재합니다. 이후 2025.10.14. 상속에 따른 소유권이전이 이루어졌고, 2025.10.20. 동함안농업협동조합의 임의경매개시결정이 접수되었습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 현황과 토지·건물의 법적 관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경328 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 계내리 358-1 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠서면 계내2길 40 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 조부제, 조선희 (각 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 73,871,800원 / 25,338,000원 (현재 회차, 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동함안농업협동조합 / 24,925,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 169.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 현황 확인은 필수
등기부에는 1997.04.15. 근저당권설정과 2001.08.20. 권리이전 등기가 존재합니다. 2025.10.14.에는 조부제·조선희가 상속에 의해 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2025.10.20. 동함안농업협동조합의 임의경매개시결정이 접수되었습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있으며, 별도 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·현황 점검 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 상태이며 최저매각가는 25,338,000원입니다. 이는 감정가 73,871,800원의 34.3%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제공된 시나리오에서는 4회 유찰 시 17,736,600원, 5회 유찰 시 12,415,620원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 856,084원 |
| 소유자 교부 | - | 24,481,916원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 856,084원, 소유자 교부 24,481,916원으로 합계 25,338,000원이 배분됩니다. 채권자 총 청구·지급 계산은 0원으로 반영되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재 ‘이룡삼거리’ 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택이 밀집된 취락지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2-1은 주택, 일련번호 2-2는 창고입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 169.0㎡, 토지이용상황 단독, 평지, 부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 151,700원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 목록1 동쪽 일부가 타인 점유로 추정되므로 실제 점유 범위와 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 법정지상권. 타인 점유 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 기재되어 있으므로 토지와 건물의 권리관계를 입찰 전 재확인하세요.
- 타인 토지. 목록2 건물 일부 및 제시외 건물 일부가 타인 토지상에 소재한다고 기재되어 있으므로 관련 토지의 권리관계를 확인하세요.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 물건이므로 매각 대상의 실제 범위를 현장에서 대조하세요.
- 유찰 전략. 현재 3회 유찰 후 최저가 25,338,000원이며, 제공된 시나리오상 4회 유찰 17,736,600원·5회 유찰 12,415,620원으로 내려갑니다. 다만 낮은 가격만으로 응찰가를 결정하지 말고 현황 리스크를 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 토지·건물 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 현황이 핵심이다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 내려온 점이 가장 눈에 띕니다. 또한 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 가격 자체를 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 오히려 일괄매각과 제시외 건물 포함, 타인 점유 추정, 법정지상권 성립 가능성, 타인 토지 소재 부분이 함께 기재되어 있어 물건의 법률적·현황적 관계를 확인하는 일이 입찰 판단의 중심입니다. 가격은 충분히 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 단순한 저가 매수가 아니라 점유와 토지·건물 관계를 확인한 뒤 실제 취득가치를 판단하는 것입니다.
