전주지방법원 2025타경30289. 순창군 풍산면 죽전리 942 소재 물건으로, 용도 표시는 기타 + 토지입니다. 토지는 5,622.9㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 매각은 일괄매각이며 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 제시외 2-1이 포함되고, 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 등기상 소유자는 유한회사케이제이입니다.
권리구조에서 기준이 되는 것은 2021.12.03. 설정된 전주대건신용협동조합 근저당권 672,000,000원입니다. 이후 남아 있는 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있어 매수인 인수금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30289 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 순창군 풍산면 죽전리 942 · 풍산농공길 57-37 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 5,622.9㎡ |
| 소유자 | 유한회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 2,334,268,500원 / 2,334,268,500원 (신건) |
| 청구액 | 1,540,371,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 제시외 2-1 포함 · 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 과거 신한은행 근저당권 1,152,000,000원과 144,000,000원, 2021.06.04. 전주대건신용협동조합 근저당권 1,512,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2021.12.03. 을구 5번 전주대건신용협동조합 근저당권 672,000,000원입니다. 이후 압류와 2025.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 토지 조건과 가격 판단
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
|---|---|
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지형 | 평지 · 정방형 |
| 도로접면 | 소로각지 |
| 공시지가 | 33,000원/㎡ |
| 지역·지구 | 농공단지 · 하수처리구역 · 가축사육제한구역 · 계획관리지역 · 개발진흥지구 · 산업개발진흥지구 · 제2종지구단위계획구역 · 중로3류(폭 12m~15m) 접함 |
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,334,268,500원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없어, 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰 전 가격만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,334,268,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,742,685원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 전주대건신용협동조합 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,636,525,815원 |
예상배당 계산은 집행비용 25,742,685원과 을구 5번 근저당권 672,000,000원을 반영한 결과입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액은 1,540,371,787원이며, 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 672,000,000원으로 전액 충족이 아닌 것으로 표시돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 대조할 필요가 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,334,268,500원 | 672,000,000원 | 1,636,525,815원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,867,414,800원 | 672,000,000원 | 1,174,340,652원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,493,931,840원 | 672,000,000원 | 804,592,522원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,867,414,800원, 2회 유찰 시 1,493,931,840원으로 내려갑니다. 세 회차 모두 배당 시나리오상 반영된 근저당권 672,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 시세가 없어 어느 회차부터 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 일괄매각이며 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구 제시외 2-1이 포함되고, 목록1 지상의 컨테이너는 제외됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부를 확인해 실제 우선배당액을 점검해야 합니다.
- 권리 인수. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없어 감정가 2,334,268,500원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·농공단지·개발진흥지구·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 등 토지이용 조건을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 배당 확인은 필수
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 임차인이 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 반면 신건 최저가는 2,334,268,500원이고 이를 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부, 신청채권자 청구액과 예상배당표 반영 채권액의 차이를 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 명확하지만, 신건 가격과 실제 배당관계 확인 후 접근할 물건입니다.
