전주지방법원 2025타경30291. 남원시 노암동 남명더라우남원엔스퀘어 씨동 101호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 공부상 표시는 ‘지하층’이지만 북측 도로를 기준하면 지상1층으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사대호스톤이며 2020.02.26 거래가액 440,437,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 253,000,000원이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득액은 최저가와 같은 431,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 노암동 901 남명더라우남원엔스퀘어 씨동 지하층 101호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) · 공부상 지하층, 북측 도로 기준 지상1층 |
| 소유자 | 주식회사대호스톤 (2020.02.26 소유권이전 · 거래가액 440,437,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 431,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 150,934,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2020년 부산은행 근저당이 말소기준
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 이용상태는 현황 공실입니다. 말소기준권리는 2020.02.26 설정된 부산은행 근저당권 253,000,000원이며, 그 뒤에 등기된 압류·가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 비교 — 주거 실거래 참고선보다 높은 신건
제공된 동일 단지 ‘남명더라우’ 최근 거래는 2026년 1월부터 8월까지 12건이고, 최근 12개월 평균은 260,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 289,000,000원입니다. 현재 최저가 431,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 165.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 289,000,000원 |
| 2026.08 | 72.17㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 288,000,000원 |
| 2026.06 | 72.17㎡ | 21 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 72.17㎡ | 21 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 100.0㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 72.17㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2026.01 | 72.17㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 260,083,333원 |
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 경매 대상은 근린생활시설이고, 실거래 표본은 59.98㎡·72.17㎡·84.98㎡·84.99㎡·100.0㎡의 단지 거래이며, 경매 대상 기준 면적 147.9886㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 대상 근린시설의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 제공된 최근 거래 참고선보다 높은 수준이라는 점 때문에, 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 431,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,710,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 253,000,000원 | 253,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 세움영남 | 509,716,549원 | 171,290,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 964,929,836원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리은행 | 95,463,051원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산신용보증재단 | 60,010,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,423,337,964원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신보2020제5차유동화전문유한회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 137,328,539원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 에스엠테크 | 20,900,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 근로복지공단 | 106,904,930원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 150,934,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 431,000,000원에서 채권자 총 예상배당은 424,290,000원, 미배당은 6,298,234,889원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 노암동 노암초등학교 서측 인근이며, 부근은 아파트단지와 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 북측 왕복2차선을 통해 진출입할 수 있습니다.
- 용도·현황. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공부상 지하층이나 북측 도로를 기준하면 지상1층입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이고, 녹지·자연재해위험개선지구·역사문화환경보존지역 등에 저촉됩니다. 공시지가는 252,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕이며 기본적인 위생설비·전기설비·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성. 단지 자체는 752세대이고 2019.11.21 준공됐지만, 제공된 최근 거래는 주거 면적 거래로 대상 근린시설과 일치하지 않습니다. 공실 근린시설의 실제 임대수익·매매수요 확인이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근린시설 시세 별도 확인. 단지 아파트 실거래를 대상 점포의 직접 시세로 사용하지 말고, 같은 용도·유사 면적 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 접근성·가시성·상권·관리비·임대수요를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 도로 기준 층수 확인. 공부상 지하층이지만 북측 도로 기준 지상1층이므로 실제 출입구·노출도·동선과 공부 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 14건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 등기 후순위 소멸 확인. 말소기준 2020.02.26 부산은행 근저당 이후 압류·가압류·경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.26 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류가 다수 있어도 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 물건 자체가 아파트가 아닌 근린생활시설이고 현황이 공실이라는 점이 핵심입니다.
가격 측면에서도 신건 431,000,000원을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 제공된 단지 최근 12개월 거래 평균은 260,083,333원이고 현재 최저가는 그 165.7%입니다. 물론 거래 표본은 대상 근린시설과 용도·면적이 달라 직접 비교할 수 없지만, 바로 그렇기 때문에 더더욱 근린시설 자체의 시세·임대수익·환금성 검증 없이 가격 가점을 주면 안 됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다.
