전주지방법원 2026타경1. 순창읍 복실리 756에 위치한 대지 + 토지 일괄매각 물건으로, 감정평가상 일련번호 2는 액화가스취급소, 일련번호 3은 사무소로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 임정운이며, 말소기준권리는 2010.12.14. 설정된 순창농업협동조합 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 2024.01.17. 설정된 주식회사동신산업 근저당권 240,000,000원과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 등기상 권리를 금액으로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당과 점유관계는 원문 확인이 필요하고, 특히 최우선변제 반영 여부는 보증금 확인 전 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경1 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 순창군 순창읍 복실리 756 · 전북특별자치도 순창군 순창읍 인덕로 133 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일련번호 2 액화가스취급소 · 일련번호 3 사무소 |
| 토지 | 230.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 임정운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 74,413,000원 / 74,413,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 주식회사 동신산업 / 109,211,506원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 순창농협 근저당
핵심은 2010.12.14. 순창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이고, 토지 복실리 756 및 건물 제2호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 이후의 주식회사동신산업 근저당권과 2026타경1 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
과거 2015.05.18. 한국미우라공업 주식회사 가압류 18,000,000원이 있었지만 2016.01.07. 해제로 말소됐고, 2023.05.19. 전택용 근저당권 216,000,000원도 2024.01.17. 해지로 말소되었습니다. 2025.11.27. 박수연의 강제경매개시결정 역시 2025.12.16. 취하 후 2025.12.19. 말소된 상태입니다.
② 점유자 현황 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상현 | 34평방미터 | 2025.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오예빈 | 미상 | 2025.12.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 각각 2025.12.20.과 2025.12.15.로, 말소기준인 2010.12.14.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 내용에서는 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 우선변제 관계까지 단정해서는 안 됩니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 193,326,434원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,739,434원 |
| 1. 근저당 · 순창농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동신산업 | 240,000,000원 | 46,673,566원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
74,413,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,739,434원을 먼저 반영한 뒤, 순창농업협동조합에 26,000,000원이 배당되고, 주식회사동신산업에는 46,673,566원이 배당되는 구조입니다. 채권총액 266,000,000원 대비 배당액은 72,673,566원이며, 미배당액은 193,326,434원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
경매채권자 주식회사 동신산업의 청구액은 109,211,506원이고 현재 회차 예상배당은 46,673,566원이어서 청구액 전부가 충족되는 구조가 아닙니다. 다만 이 미배당 채권이 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 74,413,000원 | 72,673,566원 | 193,326,434원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 59,530,400원 | 58,058,853원 | 207,941,147원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 47,624,320원 | 46,367,082원 | 219,632,918원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 낙찰자의 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 여부가 바꾸는 것은 낙찰대금과 채권자 회수액이지, 현재 확인된 등기상 인수금액은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 순창군 순창읍 복실리 ‘복실마을’ 북측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 연계 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 액화가스취급소, 일련번호 3은 사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 일련번호 2는 기타강구조 단층, 일련번호 3은 경량철골구조 기타지붕 단층이며 일련번호 3에는 급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 230.0㎡ 주유소용지로, 계획관리지역·가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 공시지가는 38,200원/㎡입니다.
- 매각 비고. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 2는 공부상 지붕구조가 (철근)콘크리트지붕이나 현황은 스레트지붕으로 기재되어 있습니다.
- 공부 관련. 감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 이상현·오예빈의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 대항력과 명도 구분. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유가 있다면 명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된다고 명시되어 있으므로 토지·건물별 매각 범위를 현장에서 대조하세요.
- 지붕 현황 확인. 목록 2는 공부상 (철근)콘크리트지붕, 현황 스레트지붕으로 기재되어 있어 실제 구조와 상태 확인이 필요합니다.
- 실제 이용상태 확인. 액화가스취급소와 사무소 이용상태가 현재도 동일한지 직접 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원” 뒤에 남은 것은 점유와 현황
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2010.12.14. 순창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 현존 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이상현·오예빈의 전입도 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없으며, 배당 시나리오상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순한 주거용 부동산과 다릅니다. 액화가스취급소·사무소 이용, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 2 지붕의 공부·현황 차이, 점유자 2명의 보증금 미상까지 확인할 항목이 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮고, 현장 확인 비중은 높다입니다. 최저매각가 74,413,000원만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 점유와 물건 상태를 먼저 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
