전주지방법원 2026타경30035. 남원시 향교동 191-26, 동림로 56-11 소재 물건입니다. 공부상 경매 대상은 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 208.0㎡이며 지목은 대, 제2종일반주거지역에 속합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 237,144,400원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리의 기준점은 2022년 4월 26일 설정된 중소기업은행 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박성룡 근저당권 54,950,000원, 국의 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 42,823,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30035 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 향교동 191-26 · 전북특별자치도 남원시 동림로 56-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 토지 | 208.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사경보토건 |
| 감정가 / 최저가 | 237,144,400원 / 237,144,400원 (신건) |
| 청구금액 | 114,491,177원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2021.06.17 남원농업협동조합 근저당 60,000,000원은 2022.04.26 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사경보토건으로 소유권이 이전되고 중소기업은행 근저당 156,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
2024.05.20 박성룡의 가압류 163,950,000원은 2024.11.14 해제로 이미 말소됐고, 2025.02.18 박성룡 명의 임의경매개시결정 역시 2025.05.07 취소기각결정에 따라 2025.05.23 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유관계 — 실제 2건, 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영선 | 전부 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 와이에스 정영선 | 208평방미터 | 2025.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유관계는 2건입니다. 두 건 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 확인된 점유관계입니다. 정영선의 전입일은 2022.04.26, 유한회사 와이에스 정영선은 2025.03.06이며, 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,144,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,120,022원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박성룡 | 54,950,000원 | 54,950,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 42,823,000원 | 22,074,378원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 253,773,000원 중 233,024,378원이 배당되고 20,748,622원이 미배당으로 남습니다. 서울보증보험주식회사 가압류에서 미배당이 발생하지만, 해당 후순위 채권의 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 237,144,400원 | 233,024,378원 | 20,748,622원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,715,520원 | 186,259,503원 | 67,513,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,772,416원 | 148,847,602원 | 104,925,398원 | 0원 |
중소기업은행의 신청채권 청구액은 114,491,177원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 배당 시뮬레이션상 중소기업은행 근저당 156,000,000원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 148,847,602원이 배당됩니다. 회차가 내려갈수록 후순위 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 남원시 도통동 소재 남원중앙초등학교 북서측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로인 동림로와 연계되며 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌구조 슬래브 위 슁글지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 208.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 공시지가는 201,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(8층 이하)이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·건축 등 허가제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 2건 확인. 정영선 및 유한회사 와이에스 정영선의 실제 점유형태, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2022.04.26 중소기업은행 근저당 156,000,000원이 기준권리이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본을 재확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역과 건축 등 허가제한지역 등 토지이용규제가 향후 개축·신축 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 협의 가능성을 감안하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 물건 범위는 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.26 중소기업은행 근저당 156,000,000원이 말소기준이고, 이후 박성룡 근저당, 국의 압류, 서울보증보험주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 점유관계 2건도 기준권리 이후라 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 따라서 권리 자체보다 실제 점유·매각대상 범위·토지이용규제·현장 상태를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다. 신건 최저가 237,144,400원에서 권리상 추가 인수액은 없지만, 가격의 적정성은 물건 자체의 활용성과 현장 상태를 함께 놓고 판단하는 편이 안전합니다.
