창원지방법원 2025타경355. 마산자유무역지역 안에 있는 케이씨월드카프라자의 근린시설로, 감정평가 당시 자동차관련시설로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.26. 설정된 국민은행 근저당권 756,000,000원이며, 이후 2025.11.13. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고, 매수인이 인수할 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다.
현황조사에는 이현우(상호:한우카)가 본건 전부를 주차장 및 사무실로 사용하는 것으로 기재돼 있습니다. 전입일은 2023.10.26.으로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도와 시설 정리 절차는 별도로 예상해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 6층 621호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 자동차관련시설 · 자동차판매시설 및 사무실 |
| 일괄매각 범위 | 자동차전시장 621호 및 사무실 338호 |
| 소유자 | 김도경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 872,000,000원 / 610,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 645,527,051원 |
| 매각기일 | 2026.06.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존은 아시아신탁주식회사 명의의 신탁으로 이뤄졌고, 이후 신한자산신탁주식회사로 명칭이 변경됐습니다. 2022.08.26. 신탁등기가 말소되면서 김도경에게 소유권이 이전됐으며, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현우(상호:한우카) 본건 전부 · 주차장 및 사무실 | 2023.10.26. | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일 2023.10.26.은 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일 2022.08.26.보다 늦습니다. 따라서 임차인은 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 배당 여부와 별개로 매수인 승계액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 할인만으로 판단하지 않는다
현재 최저매각가는 610,400,000원으로 감정가 872,000,000원의 70%입니다. 다만 본건은 자동차전시장과 사무실을 묶은 특수한 일괄매각 물건이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 곧바로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 동일 용도·입지·면적의 실제 거래와 임대수익, 관리비 및 시설 원상복구 비용을 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 610,400,000원 | 601,896,000원 | 154,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 427,280,000원 | 420,607,200원 | 335,392,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 299,096,000원 | 294,108,656원 | 461,891,344원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 국민은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 임차인이 대항력을 갖지 못하므로 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 채권자 손실과 매수인의 인수부담은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 610,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,504,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 756,000,000원 | 601,896,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 8,504,000원을 공제한 뒤 국민은행 근저당에 601,896,000원이 배당되는 가정입니다. 채권최고액 기준 미배당은 154,104,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산자유무역지역 내 케이씨월드카프라자에 위치하며, 주변은 공장과 각종 점포가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 자동차관련시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 621호 자동차전시장과 338호 사무실의 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 건물 중 6층 621호와 3층 338호입니다. 급배수·위생·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 중로, 동측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2필지 일단의 세로장방형 토지로 전체 9,764㎡이며, 공장용지·공업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반공업지역 및 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 874,300원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 621호와 338호의 등기·현황·대지권을 각각 대조하고 두 호실이 하나의 영업시설로 사용되는 구조를 확인하세요.
- 경계벽 개방. 338호와 339호 사이 개방 부분의 정확한 위치, 원상복구 의무, 공사비와 소유관계를 확인하세요.
- 점유 이전. 이현우(한우카)가 본건 전부를 사용 중이므로 인도 일정과 차량·집기·영업시설 철거 범위를 협의해야 합니다.
- 임차관계 원본. 전입일은 후순위이나 보증금, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 원본으로 재확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 70%라는 비율보다 자동차판매시설의 실제 거래·임대료·공실·관리비를 우선 검토하세요.
- 공동담보. 국민은행 근저당에 338호가 공동담보로 기재돼 있으므로 전체 매각목록과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 진행 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이현우의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 610,400,000원에 낙찰되더라도 매수인 실질취득은 610,400,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 자동차전시장 621호와 사무실 338호를 함께 사는 일괄매각이고, 338호는 이웃 339호와 경계벽 일부를 개방한 상태입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 사용 가능성·원상복구·점유 이전·수익성과 거래사례를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 물건 현황과 가격은 조건부 검토. 이 사건의 결론입니다.
