제주지방법원 2024타경22223. 서귀포시 대정읍 보성리 2468의 교회 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층이고 사용승인일은 2017.08.24, 이용상태는 교회입니다. 토지 면적은 4,714.9㎡, 지목은 종교용지입니다.
권리 흐름만 보면 말소기준은 명확합니다. 2020년 제주신용협동조합 근저당은 2021.09.07 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 하나새마을금고의 채권최고액 4,420,000,000원 근저당이 기준입니다. 그 이후의 추가 근저당 720,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계와 매각 제외 지상물에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경22223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2468 제주국제교회 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 교회 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 |
| 토지 | 4,714.9㎡ · 종교용지 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 천하람 · 2021.09.07 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 8,854,409,680원 / 8,854,409,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나새마을금고 / 4,109,574,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020.01.29 제주신용협동조합 근저당은 채권최고액 600,000,000원으로 설정됐다가 2020.11.10 채권최고액 840,000,000원으로 변경됐고, 2021.09.07 해지로 말소됐습니다. 같은 날 소유권이 천하람에게 이전되고 하나새마을금고 근저당 4,420,000,000원이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
현황조사상 실제 점유자는 2명입니다. 두 점유자 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 볼 대상은 없습니다. 다만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 대한예수교 장로회 제주국제교회 | 토지 일부 및 제주국제교회 건물 전부 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| (주)하이펙스 | 토지 일부 및 제시외 건물(ㄱ) | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 8,854,409,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 90,944,097원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 하나새마을금고 | 4,420,000,000원 | 4,420,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 하나새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,623,465,583원 |
현재 회차 배당모형에서는 근저당 채권최고액 합계 5,140,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 3,623,465,583원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조이며, 점유자 2명의 보증금·대항력은 별도로 확인해야 합니다.
④ 매각 제외 건물 — 법정지상권 성립 여부가 불분명
매각은 일괄매각이지만, 토지 일부 지상의 이동식 컨테이너 1동과 일반철골구조 2층 모델하우스 1,677.43㎡는 매각에서 제외됩니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 8,854,409,680원 | 0원 | 3,623,465,583원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 7,083,527,744원 | 0원 | 1,870,292,467원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 5,666,822,195원 | 0원 | 467,753,973원 |
세 시나리오 모두 등기상 근저당 채권최고액 기준으로는 미배당이 발생하지 않습니다. 그러나 이 물건은 실거래 비교가격보다 먼저 점유자의 대항력과 매각 제외 건물의 법률관계가 실질취득비용을 좌우할 수 있으므로, 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 “영어교욱도시 119센터” 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층, 사용승인일 2017.08.24. 기본 위생·급배수·난방·천장매립형 냉방·소화·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 4,714.9㎡, 종교용지, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 694,900원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 감정요항표에는 계획관리지역·제2종지구단위계획구역 등이, 토지 정보에는 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역 등이 기재돼 있어 용도지역 표기를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각 제외 제시외 건물은 별도 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명부터 확인. 대한예수교 장로회 제주국제교회와 (주)하이펙스의 전입·사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 대항력을 미리 단정하지 말 것. 현재 확인된 정보만으로는 두 점유자 모두 ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 확정할 수 없습니다.
- 매각 제외 건물 권원 확인. 모델하우스 1,677.43㎡와 이동식 컨테이너의 소유자·사용관계·철거 가능 시점, 토지 사용승낙 관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서 자체가 성립 여부를 불분명하다고 적고 있으므로, 등기 소멸만으로 토지사용 위험이 모두 사라진다고 보면 안 됩니다.
- 현재 0원 인수 수치의 한계. 배당표의 매수인 인수 0원은 확인된 등기채권 기준 계산입니다. 미상 점유관계까지 반영한 확정 실질취득비용은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 가설건축물 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 점유·지상물이 더 어려운 사건
이 사건은 말소기준권리 자체는 선명합니다. 2021.09.07 하나새마을금고 근저당이 기준이고, 뒤의 추가 근저당·압류·경매개시는 매각으로 소멸합니다. 배당모형도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권 미배당 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다. 실제 점유자 2명의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이고, 매각에서 제외되는 1,677.43㎡ 모델하우스 등 제시외 건물이 존재하며 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가 8,854,409,680원이 아니라 점유관계와 지상물의 법률관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 확인 전에는 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
