제주지방법원 2025타경990. 제주 제주시 한림읍 옹포리 369-1의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택과 창고이며, 토지면적은 278㎡입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 310,833,900원으로 동일한 신건입니다. 등기상 말소기준은 2016년 한림농업협동조합 근저당 60,000,000원이고, 그 뒤 김승범 근저당 3건과 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 “후순위 전부 소멸형”으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 고석범이 본건 제시 건물 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 전입일은 2015.04.08입니다. 이는 말소기준일 2016.03.25보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경990 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 369-1 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포3길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 고영찬 · 단독소유 |
| 토지 | 대 · 278㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 315,600원/㎡ |
| 건물 | 벽돌조·브럭조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1975.10.17 |
| 감정가 / 최저가 | 310,833,900원 / 310,833,900원 (신건) |
| 청구액 | 43,872,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸
2009.06.30 귀덕새마을금고 근저당 33,000,000원은 이미 말소됐고, 2015.01.28 제주세무서 압류 역시 2016.03.11 해제됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.03.25 한림농업협동조합 근저당 60,000,000원입니다. 이후 설정된 김승범의 근저당 22,500,000원·9,000,000원·30,000,000원과 가압류 4건, 임의·강제경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 선순위, 보증금은 미상
현황조사상 실제 임차인은 고석범 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고석범 | 본건 제시 건물 전부 | 2015.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
즉 이 물건의 실질취득액은 현재 단계에서 확정 불가입니다. 최저가 310,833,900원에 임차인 미배당 보증금이 추가되는 경우가 있는지 확인해야 실제 취득원가를 판단할 수 있습니다.
③ 배당구조 — 현재 회차도 채권 67,535,111원 미배당
매각가를 현재 최저가와 같은 310,833,900원으로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용과 근저당권, 가압류 순으로 배당하면 제주킹덤시티 주식회사 가압류부터 미배당이 발생하고, 롯데캐피탈주식회사와 주식회사 에스비아이저축은행에는 배당액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,151,675원 |
| 1. 한림농업협동조합 근저당 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 김승범 근저당 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 김승범 근저당 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 4. 김승범 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 주식회사오케이저축은행 가압류 | 14,082,306원 | 14,082,306원 |
| 6. 제주킹덤시티 주식회사 가압류 | 220,000,000원 | 170,099,919원 |
| 7. 롯데캐피탈주식회사 가압류 | 5,157,397원 | 0원 |
| 8. 주식회사 에스비아이저축은행 가압류 | 12,477,633원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 373,217,336원 중 예상배당 305,682,225원, 미배당 67,535,111원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 고석범의 보증금이 확인되지 않아 임차인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,833,900원 | 305,682,225원 | 67,535,111원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,667,120원 | 244,385,780원 | 128,831,556원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,933,696원 | 195,348,624원 | 177,868,712원 |
④ 일괄매각·제시외 건물 — 경계 확인이 필수
매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록1의 제시외 건물 감안 가액은 263,165,000원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림읍 옹포리의 한림고등학교 북서측 근거리에 위치하며, 지방도 주변으로 단독주택과 주거나지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기호 2-1은 주택, 기호 2-2는 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 1975.10.17 사용승인된 벽돌조 및 브럭조 스레트지붕 단층 건물입니다. 주택 부분에는 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 278㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 315,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 고도지구·방화지구·가축사육제한구역·공장설립제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고석범 보증금 확인. 전입일이 2015.04.08로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수되는 미배당액을 더해 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 366-1 경계 확인. 제시외 건물 1-1·1-2·2-4가 본건 토지와 인접토지 양 지상에 있으므로 현황측량·경계·사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현황조사·감정평가서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 노후 건물 상태 확인. 사용승인일이 1975.10.17인 주택·창고이므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수 여부 구분. 채권 미배당 67,535,111원 자체는 후순위 채권자의 미회수액이며, 그것이 곧 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 임차인 보증금 인수 여부는 별도입니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기부의 근저당·가압류 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 고석범의 미확인 보증금입니다. 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액을 310,833,900원으로 고정할 수 없습니다.
또한 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 그 일부가 인접토지 366-1과 양 지상에 있다는 점은 현장 확인 없이 넘기기 어려운 요소입니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인과 제시외 건물 경계 확인 전에는 안전형으로 분류하기 어렵다입니다.
