제주지방법원 2025타경1319. 서귀포시 중문동 더웰테라스 7층 797호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 소유자 한봉희 명의로 2019.04.10. 소유권이 이전됐고 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 68,750,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년에 뒤이어 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 51,100,000원으로 감정가 73,000,000원의 70%입니다. 하지만 실거래 자료가 제공되지 않아 단순히 “한 번 유찰돼 싸졌다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 당시 현장조사가 폐문·관계인 부재로 끝났고 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계와 대항력 가능 여부는 입찰 전 원본 조사에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1319 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2180 더웰테라스 7층 797호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 천제연로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 내 7층 797호 |
| 소유자 | 한봉희 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 63,459,142원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.04.10. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.10. 주식회사 태광엔텍 가압류, 2025.05.07. 신용보증기금 가압류, 2025.05.09. 한국무역보험공사 가압류, 2025.05.16. 신용보증기금 가압류와 같은 날의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.05.27. 국 명의 압류는 2026.02.05. 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 시세 근거 없음
감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 51,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오상 2회 유찰 시 35,770,000원(49%), 3회 유찰 시 25,039,000원(34%)입니다.
다만 동일·유사 생활숙박시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 68,750,000원 | 49,780,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 태광엔텍 | 8,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,916,678원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 134,035,240원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 357,916,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 576,618,596원, 채권자 예상배당은 49,780,200원, 미배당액은 526,838,396원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 소재 천제교 남동측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·주택 등이 소재하는 지역이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 생활숙박시설이며 위생·급배수, 냉난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류·중로2류 저촉 등 토지이용계획상 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,775,000원/㎡이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장 내부조사도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 모두 생활숙박시설로 확인되므로 해당 용도를 전제로 현장·서류를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·관계인 부재로 내부구조와 마감재는 현황도면·인근 유사물건 등을 참고해 평가했습니다.
- 배당과 인수 구분. 총 미배당액이 526,838,396원으로 크더라도 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 확인은 필수”
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019.04.10. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 51,100,000원으로 감정가 73,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 이 사건의 핵심 변수는 생활숙박시설이라는 용도, 실거래 시세 부재, 임대관계 미상, 내부 미확인입니다. 따라서 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론보다, 실제 시장가격과 점유관계를 확인한 뒤 51,100,000원의 적정성을 판단하는 순서가 맞습니다. 권리상 인수는 0원, 가격과 점유는 추가 확인. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
