제주지방법원 2025타경1319. 서귀포시 중문동 더웰테라스 7층 797호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 현재 소유자는 한봉희이고, 2019.04.10 소유권을 취득하면서 같은 날 부산은행 근저당권 68,750,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 태광엔텍·신용보증기금· 한국무역보험공사 등의 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 권리관계가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 감정가 73,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 신건 단계에서 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1319 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2180 더웰테라스 7층 797호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 천제연로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 내 7층 797호 |
| 소유자 | 한봉희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 63,459,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 승계액은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문 및 관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 입찰 전 실제 점유관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 73,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 68,750,000원 | 68,750,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 태광엔텍 | 8,000,000원 | 2,536,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,916,678원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 134,035,240원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 357,916,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 576,618,596원, 채권자 예상배당은 71,286,000원, 미배당은 505,332,596원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천제교 남동측 인근에 위치하며 주위에는 근린생활시설·숙박시설·주택 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설이며 위생·급배수·냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구와 도로 관련 저촉 사항 등이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 전체 토지면적은 5,023㎡이며 공시지가는 1,775,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문·관계인 부재로 실제 내부와 점유 상태를 확인하지 못했습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 입찰 전 현황과 실제 사용자를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 주거용 아파트와 동일하게 보지 말고 실제 이용 가능 범위와 수요층을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 73,000,000원이 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 회차별 배당. 1회 유찰 시 매각가 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원이며 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 용도는 별도 검증
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.10 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건의 실제 이용상태는 생활숙박시설이고, 현장에서는 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 시세 역시 없어 신건 73,000,000원의 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·용도·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
