창원지방법원 2025타경20348. 창원시 마산합포구 오동동 142-1, 143-2 토지와 지상 근린시설을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 강광식은 2014.05.23. 증여로 소유권을 취득했고, 2014.06.02. 주식회사경남은행 명의의 채권최고액 77,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 주식회사경남은행의 근저당권 5건과 황인철의 근저당권 1건, 그리고 2025.02.07. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 부족액이 107,476,178원에 이르지만 이는 채권자 측의 미회수액이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20348 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 142-1, 143-2 · 오동북6길 41 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 강광식 (2014.05.23. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 461,836,250원 / 77,621,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 155,228,192원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 토지 | 217.2㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 주거기타 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 확인되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2014.06.02. 주식회사경남은행 근저당권과 그 이후의 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 461,836,250원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 77,621,000원입니다. 이후 회차가 진행되면 6회 유찰 시 54,334,700원, 7회 유찰 시 38,034,290원으로 내려가는 시나리오입니다.
그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율이 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설과 토지가 함께 매각되고, 5회 유찰이 누적됐다는 점은 실제 이용성·접근성·건물 상태와 수요를 현장에서 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,797,178원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 77,000,000원 | 75,823,822원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 11,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 11,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 22,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 22,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 14번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 14,300,000원 | 0원 |
| 7. 을구 15번 근저당권 · 황인철 | 26,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 183,300,000원 중 예상배당은 75,823,822원이며, 미배당액은 107,476,178원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·규제 메모
- 토지 규모. 토지면적 217.2㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 형상·지세. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 포함되며 방화지구와 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 633,500원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 건물 존부. 등기상 타인소유 건물이 현황·건축물대장상 멸실로 적혀 있으므로 실제 존부와 멸실 정리 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태와 평가 반영 범위를 대조하세요.
- 토지 경계. 오동동 142-1, 143-2 두 필지의 경계와 현황 이용 범위가 일치하는지 확인하세요.
- 도로 조건. 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 차량 진입과 건축·영업 활용 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 인근 토지·근린시설 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 사용 상태는 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2014.06.02. 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 5회 유찰된 근린시설·토지라는 점, 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 점, 제시외 건물이 포함되고 등기상 타인소유 건물이 현황·대장상 멸실로 표시된 점은 별개의 검토 대상입니다. 권리 안전과 가격 적정성은 같은 말이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 현장에 남아 있는 건물과 토지의 실제 이용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
