제주지방법원 2025타경1797. 서귀포시 대정읍 보성리 제주아이파크스위트 2층 102동202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 858,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 유병조이며, 등기상 소유권이전 거래가액은 882,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.01.10 접수된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 540,000,000원입니다. 이후 김영택 전세권 50,000,000원, 김춘일 소유권이전청구권가등기, 가압류 5건과 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당은 2026.08.11 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1797 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2476 제주아이파크스위트 이동 2층102동202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2층 102동202호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2019.07.29 |
| 소유자 | 유병조 · 등기상 거래가액 882,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 858,000,000원 / 858,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 452,969,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2024.01.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.03.12 설정된 김영택 전세권 50,000,000원과 2025.04.24 김춘일의 소유권이전청구권가등기는 모두 기준권리보다 뒤에 있으며, 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 이후 가압류 5건과 임의경매개시결정 역시 같은 구조입니다.
임차인 조사 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 등기부에는 김영택의 전세권 50,000,000원이 존재하며, 존속기간은 2024.07.19부터 2025.07.18까지입니다. 이 전세권은 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 858,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세에 해당하는 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 858,000,000원이 현재 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지 직접 비교할 근거가 없습니다.
등기상 유병조의 소유권이전 거래가액 882,000,000원은 확인되지만, 이는 최근 실거래 시세를 대신하는 자료로 사용하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 응찰 전 현재 오피스텔 거래가격을 별도로 대조하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 858,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,980,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김영택 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 16,228,575원 | 16,228,575원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,426,292원 | 10,426,292원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 40,701,529원 | 40,701,529원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 13,263,798원 | 13,263,798원 |
| 8. 가압류 · 한경농업협동조합 | 15,301,560원 | 15,301,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 161,098,246원 |
현재 회차 858,000,000원 가정에서는 채권총액 685,921,754원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 161,098,246원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 858,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 686,400,000원 | 8,785,754원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 549,120,000원 | 144,692,954원 | 0원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시 119센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕이며 사용승인일은 2019.07.29입니다. 기본급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 3필지를 일단으로 사용하며 남서측·남동측으로 폭 약 24m, 북서측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2025.04.24 김춘일 명의 소유권이전청구권가등기는 매각 소멸 판정이지만, 종류 확인 필요 경고가 있으므로 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 임대·점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 매각기일 전 확인할 필요가 있습니다.
- 전세권 확인. 김영택의 전세권 50,000,000원이 등기돼 있으며 말소기준권리 이후라 매각 소멸 판정입니다. 배당 및 말소관계를 원본과 대조하세요.
- 현재 시세 대조. 최근 12개월 실거래 평균·최신거래·가격 추세 자료가 없어 신건 최저가 858,000,000원의 가격 매력은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 매각가는 신건 858,000,000원, 1회 유찰 시 686,400,000원, 2회 유찰 시 549,120,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 변동사항. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 확인사항은 별개”
이 사건의 권리구조는 2024.01.10 농협은행주식회사 근저당을 기준으로 정리됩니다. 뒤에 설정된 전세권·가등기·가압류는 매각 소멸로 판정되고, 현재부터 2회 유찰 시까지 계산된 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 이것만으로 신건 응찰을 정당화할 수는 없습니다. 최근 실거래 가격자료가 없어 858,000,000원이 현재 시세보다 유리한 가격인지 확인할 수 없고, 가등기 종류 확인과 미상인 임대관계 확인도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 안전하지만, 신건 가격 판단은 보류입니다. 가격 검증과 가등기·점유관계 원본 확인이 선행돼야 합니다.
