제주지방법원 2025타경1797. 서귀포시 대정읍 보성리 제주아이파크스위트 102동202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 유병조 명의의 소유권이전등기는 2019.09.24 접수됐고 거래가액은 882,000,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2024.01.10 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당 뒤에 전세금 50,000,000원의 김영택 전세권, 김춘일의 소유권이전청구권 가등기, 여러 건의 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 가등기는 담보가등기 여부·종류 확인 필요라는 주의사항이 붙어 있으므로 입찰 전 원문 확인이 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1797 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2476 제주아이파크스위트 이동 2층102동202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 유병조 · 2019.09.24 소유권이전 · 거래가액 882,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 858,000,000원 / 600,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 452,969,070원 |
| 말소기준 | 2024.01.10 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.01.10 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.08.11 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그보다 뒤에 설정된 김영택 전세권 50,000,000원과 김춘일 가등기, 다수 가압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
임차인으로 특정된 점유자는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기부에는 김영택 명의 전세권이 존재하지만 말소기준권리 이후 설정된 전세권으로, 배당표에서는 전세금 50,000,000원이 배당되고 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세와는 별개
현재 회차 최저매각가는 600,600,000원으로 감정가 858,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 생겼지만, 감정가 할인율과 현재 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 현재 시세와 직접 비교할 실거래 가격을 제시하지 않으므로 “감정가 대비 30% 낮다”는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 600,600,000원 | 70% | 93,727,754원 |
| 2회 유찰 시 | 420,420,000원 | 49% | 272,105,954원 |
| 3회 유찰 시 | 294,294,000원 | 34.3% | 396,547,870원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 93,727,754원 → 272,105,954원 → 396,547,870원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 곧바로 매수인이 떠안는 금액을 의미하지 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,406,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김영택 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 16,228,575원 | 2,194,000원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,426,292원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 40,701,529원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 13,263,798원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한경농업협동조합 | 15,301,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 600,600,000원 가정 시 집행비용 8,406,000원, 근저당 540,000,000원, 전세권 50,000,000원, 농업협동조합중앙회 가압류 2,194,000원까지 배당되며 총 채권 미배당액은 93,727,754원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일자는 2019.07.29입니다.
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 ‘영어교육도시 119센터’ 남동측 인근으로, 주위에 공동주택·근린생활시설·학교시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 3필지를 일단으로 사용하며 남서측·남동측 폭 약 24m, 북서측 폭 약 18m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보전지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 김춘일 가등기는 말소기준 이후라 소멸 판정이지만, 담보가등기 여부·종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 전세권 확인. 김영택 전세권은 전세금 50,000,000원, 건물 전부를 범위로 하며 현재 배당표에서 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 특정된 사람은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 70%라는 숫자만 보지 말고 실질취득액 600,600,000원을 기준으로 인근 오피스텔 거래 및 임대수익성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 93,727,754원이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실질취득가
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.01.10 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 전세권·가등기·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액 역시 최저가와 같은 600,600,000원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 근거는 되지 않습니다. 특히 오피스텔로 이용 중인 물건인 만큼 현재 거래가격과 임대수익성을 실질취득액 600,600,000원과 직접 비교한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다. 권리 측면에서는 인수 0원이 강점이지만, 가등기 종류와 실제 점유관계는 마지막까지 확인해야 할 체크포인트입니다.
