제주지방법원 2025타경1871. 서귀포시 성산읍 신천리 206, 207 일대의 양어장·토지 및 관련 건물·기계기구 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 송군자이고, 소유권은 1999.03.17 협의분할에 의한 상속으로 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 1999.08.30 접수된 제주도해수어류양식수산업협동조합의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 존속하는 근저당권과 2025년 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
권리 흐름 자체는 “말소기준 이후 권리 소멸”이라는 전형적인 틀에 들어가지만, 이 사건은 아파트처럼 단순한 점유·근저당 문제만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서가 목록 1~3의 을구 순위 2번과 목록 4의 을구 순위 1번 지상권 설정등기를 인수권리로 명시하면서 동시에 지상권자인 신청채권자의 말소동의서 제출을 적시하고 있기 때문입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 긍정적이지만, 실제 안전성의 마지막 확인점은 지상권 말소 처리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1871 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 206, 207 · 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천동로 38-22 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 양어장 · 토지이용상황 양어장·양식장 |
| 토지 | 1,187.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 송군자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,895,528,770원 / 4,895,528,770원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주어류양식수산업협동조합 / 2,360,473,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 별지목록 5-1 내지 5-16 · 공장 및 광업재단 저당법에 의한 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999.08.30
말소기준 이후 존속 근저당권은 2007.02.05 채권최고액 500,000,000원, 2007.09.20 채권최고액 300,000,000원, 2017.04.17 채권최고액 150,000,000원, 2019.04.11 채권최고액 350,000,000원, 2019.10.21 채권최고액 130,000,000원, 2019.12.24 채권최고액 220,000,000원, 2022.08.18 채권최고액 130,000,000원과 360,000,000원입니다. 여기에 2025년 가압류 4건과 2025.11.20 경매개시결정이 이어지며, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 임대료 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강태호 | 소재지 1~6 토지 및 제시 건물 전부 · 양어장 | 2024.11.14 | 2024.11.15 | 200,000,000원 | 100,000,000원 | 2026.01.28 | 대항력 없음 | 별도 확인 | 승계 없음 |
강태호의 전입일은 2024.11.14로 말소기준권리인 1999.08.30보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.01.28 접수돼 있으나 실제 우선변제 순위와 배당액은 배당절차에서 별도 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 감정가 4,895,528,770원과 최저매각가 4,895,528,770원이 동일한 신건입니다. 동일 용도의 최근 실거래 자료를 근거로 한 시세 비교가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 지목이 양어장이고, 토지·제시외 건물·기계기구가 함께 매각되는 구조입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어려운 특수용도 자산인 만큼 가격 판단에서는 감정가 자체보다 양어장 운영가치·토지 규제·시설 및 기계기구의 실제 상태·재매각 가능성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,895,528,770원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,355,288원 |
| 을구 2(전 4) 근저당권 · 제주도해수어류양식수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 을구 4 근저당권 · 제주도해수어류양식 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 을구 5 근저당권 · 제주도해수어류양식수산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 12 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 14 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 을구 16 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 17 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 20 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 21 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 갑구 4 가압류 · 제주신용보증재단 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 갑구 5 가압류 · 제주어류양식수산업협동조합 | 46,251,069원 | 46,251,069원 |
| 갑구 6 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 453,396,770원 | 453,396,770원 |
| 갑구 7 가압류 · 서귀포농업협동조합 | 20,834,154원 | 20,834,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,149,691,489원 |
현재 회차 시뮬레이션은 채권자 총 청구 3,694,481,993원에 대해 총 배당 3,694,481,993원, 부족액 0원, 소유자 잔여 1,149,691,489원, 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 51,355,288원으로 반영돼 있으며, 실제 배당은 권리신고와 배당절차 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 변하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 4,895,528,770원 | 3,694,481,993원 | 0원 | 1,149,691,489원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 3,916,423,016원 | 3,694,481,993원 | 0원 | 180,376,793원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 3,133,138,412원 | 3,099,407,028원 | 595,074,965원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 지상권 말소동의서 제출 사실을 포함한 현재 권리자료를 전제로 한 결과이므로 최종 입찰에서는 그 말소 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 토지·용도·환금성 메모
- 이용상태. 지목은 양어장이고 토지이용상황도 양어장·양식장입니다. 매각물건명세서 역시 “양어장으로 이용 중”이라고 기재합니다.
- 토지 형상. 토지면적 1,187.0㎡, 평지, 부정형, 소로한면입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 계획관리지역이 확인됩니다. 공시지가는 199,600원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역 포함, 하수처리구역 포함, 가축사육제한구역 포함, 자연녹지지역 포함, 특화경관지구 저촉이며 보전산지와 임업용산지에 접합니다.
- 매각 구성. 토지만 따로 보는 물건이 아니라 제시외 건물 별지목록 5-1 내지 5-16과 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구가 포함된 일괄매각입니다.
- 환금성. 양어장·양식장이라는 특수용도와 일괄매각 구조 때문에 표준화된 주거용 부동산보다 매수 후보가 제한될 수 있어 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의서. 1998.02.25 지상권이 명세서상 인수권리로 적혀 있으므로 신청채권자의 말소동의서 원본과 실제 말소 가능 상태를 최우선 확인하세요.
- 임차인 점유 범위. 강태호의 점유 범위가 “소재지 1~6 토지 및 제시 건물 전부”로 기재돼 있습니다. 매각목록과 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 보증금 승계. 강태호의 전입일 2024.11.14는 말소기준 1999.08.30 이후이므로 대항력은 없고 보증금 200,000,000원은 승계 대상이 아닙니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 별지목록 5-1 내지 5-16과 기계기구가 포함되므로 감정 대상과 현존 시설을 항목별로 맞춰보세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·계획관리지역 및 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 특화경관지구 저촉 내용을 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
- 가격 검증. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 동일합니다. 동일 용도의 최근 거래 근거 없이 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 지상권과 특수용도 확인
표면적인 권리구조만 보면 장점은 분명합니다. 말소기준은 1999.08.30이고, 임차인 강태호는 2024.11.14 전입해 대항력이 없습니다. 보증금 200,000,000원을 매수인이 승계하지 않으며 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
하지만 이 사건의 결론을 단순히 “권리 깨끗”으로 끝내기는 어렵습니다. 1998.02.25 지상권이 명세서상 인수권리로 적혀 있고, 이를 해소하는 근거가 신청채권자의 말소동의서 제출입니다. 여기에 양어장·토지·제시외 건물·기계기구가 한꺼번에 매각되는 특수성까지 더해집니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 서류 확인과 현장 가치평가의 난도가 높은 B등급 사건으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 4,895,528,770원이 그대로 최저가인 신건인 만큼, 가격 측면에서도 별도의 시장 검증 없이 “싸다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
