창원지방법원 2025타경20358. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9를 포함한 등기목록으로, 공부상 집합건물이고 현황상 제2종근린생활시설 등으로 이용되는 물건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·목록1 지분매각·근린생활시설로 이용중이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김윤정이며, 2020년 3월 23일 설정된 주식회사아이비케이저축은행의 근저당권 채권최고액 198,000,000원이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 2025년 2월 12일 접수되었고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 물건의 가격 변화는 뚜렷합니다. 감정가는 191,000,000원이지만 현재 회차 최저매각가는 15,730,000원으로, 시나리오상 7회 유찰·감정가 8%입니다. 실거래 자료는 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 대신 유찰에 의해 가격이 크게 낮아진 구조와 권리상 인수액 0원을 함께 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20358 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 8-8, 10-3, 10-6, 12-1, 12-2, 12-7, 12-8, 12-9 제에이동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설 등 · 상업용 건부지 |
| 토지 | 32.7㎡ · 일반상업지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 김윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 15,730,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이비케이저축은행 / 133,126,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 분석의 기준권리는 2020년 3월 23일 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 동일한 주식회사아이비케이저축은행이 신청채권자로 참여한 2025년 2월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2020년에 먼저 진행된 임의경매개시결정은 이미 말소되었고, 2017년 진해농업협동조합 근저당 및 2018년 주식회사아이비케이저축은행 근저당도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 흐름 — 7회 유찰 후 현재 1,573만원
실거래 자료가 확인되지 않아 시세 비교 대신 회차별 유찰 시나리오를 봅니다. 현재 회차는 7회 유찰, 감정가 8%, 최저매각가 15,730,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 11,011,000원, 9회 유찰 시 7,707,699원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 유찰 | 감정가 대비 | 매각가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 7회 | 8% | 15,730,000원 |
| 8회 유찰 시 | 8회 | 6% | 11,011,000원 |
| 9회 유찰 시 | 9회 | 4% | 7,707,699원 |
③ 예상배당표 (매각가 15,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 683,140원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 198,000,000원 | 15,046,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 배당액은 15,046,860원이고 미배당액은 182,953,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동 가능하다고 기재되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 ‘경남대학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물 및 공동주택, 학교, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 대상 토지는 일반상업지역이며, 이용상태는 제2종근린생활시설 등입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지, 형상은 사다리형입니다.
- 도로. 북서측으로 약 3미터 내외의 포장도로를 통하여 약 15~18미터 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 7회 유찰 확인. 현재 최저매각가는 15,730,000원으로 감정가 191,000,000원의 8% 시나리오에 해당합니다. 다음 회차 시나리오까지 제시되어 있으므로 회차별 입찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 지분매각 범위. 매각물건명세서에 목록1 지분매각이 기재되어 있으므로 실제 취득 지분과 공동담보 범위를 원본으로 대조하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 이용자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시설 이용상태. 현황은 제2종근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 용도와 실제 영업·점유 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 토지와 건물 일괄매각. 일괄매각 구조이므로 토지 32.7㎡와 건물의 소유·담보 범위를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·감정요항표·배당자료를 바탕으로 한 분석 의견이므로, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰은 기회이면서 확인 신호”
이 물건의 가장 큰 특징은 권리 인수액 0원과 감정가 191,000,000원 대비 현재 최저가 15,730,000원이라는 강한 가격 하락입니다. 다만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 일괄매각·지분매각·근린생활시설 이용·임대관계 미상이 함께 존재하므로, 단순히 최저가 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 회차의 배당구조상 근저당권자는 15,046,860원을 배당받고 182,953,140원이 미배당되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 결국 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 실제 지분·점유·임대관계와 현황가치가 그 가격을 정당화하는지입니다.
