서울중앙지방법원 2025타경102929. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 14층 1401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표의 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔(복층형 구조)로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 박승준이며 2022.02.26 매매를 원인으로 2022.04.29 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 275,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인별 인수 구조를 분리해서 보는 것입니다. 정서연은 보증금 275,000,000원의 등기된 주택임차권자로 말소기준일인 2024.06.04보다 앞선 2022.04.29 전입과 2022.03.14 확정일자를 갖고 있습니다. 통상 계산만 하면 현 회차에서 미배당 보증금 110,467,520원이 매수인 인수 대상으로 잡히지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약이 제출돼 있습니다. 반면 백정진에게는 그런 확약이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층 1401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔(복층형 구조) |
| 소유자 | 박승준 (2022.02.26 매매, 2022.04.29 소유권이전, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (4회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.06.04 강서구 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 큰 임차권은 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
등기부상 현재 핵심 기준은 2024.06.04 압류입니다. 그보다 앞선 정서연의 주택임차권은 원래 매각으로 소멸하지 않는 구조로 분류돼 있으나, 2025.06.19 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 매수인에게 잔존 임대차보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 을구 3번 정서연 임차권은 이 사건에서 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 처리해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 위험은 사람별로 다르다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄태미 | 2024.10.30 | 500,000원 / 750,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백정진 | 2024.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정서연 | 2022.04.29 | 275,000,000원 / - | 포기 확약 | 있음 | 실질 0원* |
* 정서연은 전입 2022.04.29, 확정일자 2022.03.14, 보증금 275,000,000원이며 배당요구가 확인됩니다. 현 회차 룰상 미배당액은 110,467,520원이지만 2025.06.19 확약으로 대항력과 잔존보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가 64%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가 262,000,000원에서 현재 최저매각가는 167,680,000원으로 내려왔고, 현재 회차는 4회 유찰·감정가 64%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 134,144,000원(감정가 51%), 6회 유찰 시 107,315,200원(감정가 41%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 최저가만 낮아질수록 무조건 유리해지는 구조가 아닙니다. 정서연 관련 인수는 확약으로 0원이지만, 백정진의 미상 보증금이 유효한 대항력 있는 임차보증금으로 확인될 경우 낙찰가 밖의 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다. 따라서 현재 실질취득비용은 최소 167,680,000원에서 시작하되, 백정진 관련 확인 결과에 따라 더 높아질 수 있다고 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 정서연 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 정서연 보증금의 부족분은 110,467,520원입니다. 다만 이 부족분은 2025.06.19 확약으로 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 이 계산은 백정진의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 그 사람의 잠재 인수위험을 금액화한 표는 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 오피스텔(복층형 구조)로 기재돼 있습니다. 건물은 지하1층·지상14층 중 14층 1401호입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(지하철 2호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재설비, 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 업무용 건부지이며 서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있으며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백정진 임대차 원본 확인. 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 확인해 대항력과 매수인 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 정서연 확약 원본 대조. 2025.06.19 제출 확약서에서 대항력 포기·잔존보증금반환 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 을구 3번 말소 확인. 정서연 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 범위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 건축물대장상 오피스텔(복층형 구조) 표기를 함께 확인해 실제 이용·대출·취득 이후 활용계획과 맞는지 점검하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 64%라는 숫자 자체보다 반복 유찰의 원인이 임차관계·용도·물건 상태 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 실제 임차인 3명의 현재 점유 상태와 퇴거 협의 가능성을 개별적으로 확인하세요.
맺으며 — “정서연은 해소, 백정진은 아직 미확정”
이 사건은 표면적으로는 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 그러나 2025.06.19 확약 때문에 정서연에게서 발생하는 매수인 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다. 현 회차 룰상 부족분 110,467,520원을 그대로 취득비용에 더하는 분석은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
그렇다고 권리가 깨끗한 사건도 아닙니다. 백정진이 말소기준보다 앞선 2024.03.12 전입이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남습니다. 따라서 현재 최저가 167,680,000원을 그대로 ‘실질취득가’로 확정할 수 없고, 167,680,000원 이상의 열린 구조로 접근해야 합니다. 여기에 4회 유찰과 근린시설·오피스텔 이용 특성까지 겹치므로, 이 사건의 결론은 주된 임차권은 해소됐지만 미상 임차인이 해결되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
