확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 미상 점유자가 남는다 — 더위일관악파크뷰 1401호

서울중앙지방법원 2025타경102929. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 14층 1401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔(복층형 구조)입니다. 소유자 박승준은 2022년 2월 26일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 이후 임차권등기와 점유자 전입, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다.

이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 보증금 275,000,000원인 정서연은 말소기준보다 앞서 전입하고 확정일자와 임차권등기를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 262,000,000원에 매각되면 집행비용을 제외한 257,532,000원만 배당돼 17,468,000원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득액은 279,468,000원으로 올라갑니다.

둘째, 2025년 6월 19일 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미배당 보증금의 매수인 청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정서연 관련 미배당액은 실질 0원*으로 봅니다. 그러나 이 확약은 정서연 관련 임차보증금에만 적용되며, 별도 점유자인 백정진의 미상 보증금까지 없애주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 별개로 확인할 권리가 있다

말소기준은 2024년 6월 4일 강서구 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 이전에는 정서연의 임차권뿐 아니라, 2021년 12월 23일 서서울신용협동조합의 공동담보 근저당권도 등장합니다. 이후 2022년 3월 15일 ‘1번 근저당권설정등기말소·일부포기’가 기재되어 있으므로, 본 호에서 근저당권이 실제로 해소된 범위를 등기 원문과 공동담보목록으로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 3명, 결론은 서로 다르다

정서연은 계약일 2022년 3월 14일, 전입·점유개시일 2022년 4월 29일, 확정일자 2022년 3월 14일이며 2023년 6월 5일 임차권등기를 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조지만, 주택도시보증공사의 확약으로 미배당 보증금의 매수인 청구권과 임차권등기 인수를 포기했습니다.

반면 백정진은 2024년 3월 12일 전입해 말소기준일 2024년 6월 4일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 엄태미는 2024년 10월 30일 전입해 말소기준보다 늦으므로 기재된 보증금 500,000원에 대한 대항력은 없습니다.

③ 실질취득 — 확약 전에는 유찰돼도 총액이 거의 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건도 정서연 확약을 적용하지 않으면 같은 구조입니다.

* 확약 적용 후 금액은 정서연의 미배당 보증금만 0원으로 본 수치입니다. 백정진의 미상 보증금과 근저당권 일부포기 범위에 따른 추가 부담은 포함하지 않았습니다.

확약이 없다면 매각가가 262,000,000원에서 167,680,000원까지 내려가도 총부담은 279,468,000원에서 278,147,520원으로 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 사건을 최저가만 보고 싸다고 판단하는 방식은 틀립니다. 정서연 확약의 유효성과 적용 범위를 확인한 뒤에야 낙찰가 자체를 실질취득액으로 볼 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 100%를 시세 메리트로 볼 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 262,000,000원입니다. 유찰 횟수는 2회로 기재되어 있으나 가격은 감정가 100%이며, 동일 건물·유사 면적의 최근 거래 기준선 없이 감정가만으로 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.

특히 현재 회차에서 정서연 확약 전 실질취득액은 279,468,000원으로 소유자의 2022년 거래가액 275,000,000원보다 높습니다. 확약 적용 후에는 262,000,000원으로 내려가지만, 백정진의 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 이 금액도 최종 총부담으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)

정서연의 보증금 부족분은 17,468,000원입니다. 확약 미적용 시 매수인 인수, 확약 적용 시 실질 0원*으로 봅니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 신림고등학교 북서측 인근이며, 주위에 오피스텔·아파트·업무용빌딩·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주거용 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 최상층이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·화재설비·기계식주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지로 업무용 건부지이며, 서측 약 25미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 복층형 오피스텔이면서 사건상 용도가 근린시설로 표시된 물건이므로, 일반 주거용 오피스텔과 동일한 매수층을 전제로 하지 말고 실제 용도·대출·전입 가능 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2025년 6월 19일 제출된 확약서의 제출자, 대상 임차권, 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
• 백정진 임대차. 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 서서울신협 근저당. 2022년 3월 15일 ‘일부포기’가 본 호를 공동담보에서 완전히 해방한 것인지 등기부와 공동담보목록으로 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 현재 등록상태, 경매 후 말소·승계 처리 여부를 관할 관청에 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 용도 근린시설과 건축물대장상 오피스텔 이용상태의 관계, 주거 사용·사업자등록·전입신고·대출 가능 여부를 확인하세요.
• 현장 점유. 정서연·백정진·엄태미 중 실제 점유자가 누구인지, 복층 전체 또는 일부를 누가 사용하는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 가격 대조. 감정가 262,000,000원 자체를 시세로 보지 말고 같은 건물·인근 유사 오피스텔과 근린시설의 최근 거래·임대료·공실을 별도로 조사하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 기계식주차장 유지비 등을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.

맺으며 — “확약은 강하지만, 전부를 덮지는 않는다”

정서연의 대항력 있는 보증금만 보면 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 최저가에서 17,468,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 금액이 69,134,400원, 110,467,520원으로 늘어나 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 278,000,000원 수준에 머뭅니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되면 이 주된 인수액은 실질 0원*이 됩니다.

문제는 확약 밖입니다. 백정진은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이고, 서서울신협 근저당권에는 일부포기 말소의 효력범위를 확인해야 하는 과제가 남습니다. 여기에 감정가 100%의 가격과 근린시설·복층형 오피스텔이라는 용도 특성까지 겹칩니다. 결론은 정서연 확약은 긍정적이지만, 백정진과 근저당권 확인 전에는 안전형으로 분류할 수 없다입니다.