두 번 유찰로 가격은 내려왔지만, 404호 점유 확인이 핵심 — 나주금천지오빌 404호

광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 4층 404호로, 감정평가상 아파트인 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 49.834㎡이고 10층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자는 남석곤이며, 우리은행이 602,281,390원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

권리의 기준점은 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당입니다. 등기부에 남아 있는 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 접수됐고, 현황조사에 기재된 점유자들의 전입일도 모두 기준일 이후입니다. 따라서 등기상 권리와 조사된 임차관계만 놓고 보면 낙찰자가 보증금이나 후순위 채권을 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 인수 없음과 명도 난도가 낮다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 여러 호실의 점유정보가 함께 조사됐고 호실 미상 점유자가 존재하므로, 404호 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸

말소기준인 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2013-513호에 연결돼 있습니다. 최초 채권최고액은 2,523,840,000원이며, 2020.11.13. 변경등기에는 채권최고액 826,523,940원이 기재돼 있습니다. 예상배당표는 2,523,840,000원을 채권액으로 반영하고 있으므로, 입찰 전에는 현재 근저당 한도와 공동담보 배분관계를 등기 원본과 배당요구 자료로 대조해야 합니다.

② 점유자·임차인 분석 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요

현황조사에는 같은 동 여러 호실을 포함해 21명의 점유정보가 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 점유자로 분류되며, 전입일은 전부 말소기준일 2013.11.29. 이후입니다. 따라서 조사된 인원 모두 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다.

다만 404호로 특정된 점유자는 없고, 호실이 기재되지 않은 인원이 10명입니다. 이들의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있으므로, 404호 현관·우편물·관리사무소·전입세대 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 크다

나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 실거래 12건은 53,000,000원부터 99,000,000원까지 분포하고, 전체 평균은 78,583,333원입니다. 그러나 과거 90,000,000원·99,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 43,120,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 61.6%이고, 최신 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 43,120,000원입니다. 가격만 보면 최근 거래 대비 완충구간이 형성돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)

총 채권액 14,337,726,021원 중 예상배당은 우리은행 41,943,840원이며, 미배당액은 14,295,782,181원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트인 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
• 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주위에는 근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류와 중로2류에 접합니다.
• 토지 공부. 등기사항상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원으로 기재됐으나, 토지대장에는 2013.12.4. 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 점유 확인. 호실 미상 점유자 10명 중 404호 점유자가 있는지 전입세대확인서·현장 우편물·관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 대항력과 명도 구분. 전입자가 모두 말소기준 이후여서 인수는 없지만, 실제 점유자가 있다면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 2,523,840,000원과 변경등기 826,523,940원의 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 우리은행 근저당이 공동담보목록 제2013-513호에 연결돼 있으므로 대상 호실의 부담 범위와 배당관계를 대조해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 감정요항에는 202호부터 1002호까지 여러 호실이 함께 기재돼 있으므로, 404호의 매각대상 범위와 사건 내 다른 호실과의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -22.7% 낮습니다. 입찰가 산정 시 전체 평균 78,583,333원보다 최신 거래 53,000,000원과 최근 12개월 평균 70,000,000원을 우선해야 합니다.
• 공부 차이 확인. 등기사항의 과수원 표기와 토지대장의 대 변경 내용을 토지대장·등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비와 내부 상태는 예상배당에 포함되지 않을 수 있으므로 별도 조사해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 점유 확인이다”

이 물건의 권리구조는 말소기준 이후 권리와 전입자가 정리되는 인수 0원형입니다. 최저가도 43,120,000원까지 낮아져 최근 12개월 평균 70,000,000원의 61.6%, 최신 거래 53,000,000원 아래에 있습니다. 권리와 가격만 보면 검토 가능한 구간입니다.

하지만 최근 거래 추세가 -22.7%로 하락 중이고, 현황조사에는 호실 미상 점유자 10명이 포함돼 있습니다. 우리은행 공동담보 근저당의 채권최고액 변경등기도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 할인구간, 현장점유와 공동담보는 확인 필수”입니다. 404호 실제 점유관계가 깨끗하게 확인될 때 비로소 현재 최저가의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.