의정부지방법원 2024타경72261. 남양주시 별내동 1133-2 토지와 그 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 다가구주택으로, 지1층은 주차장·다목적실 등, 1층은 2가구, 2층은 2가구, 3층은 1가구, 다락은 다락방 등으로 이용 중입니다. 소유자는 에스엠건설주식회사이고, 말소기준권리는 2022.05.03 설정된 이태원1동새마을금고 근저당권 1,210,000,000원입니다.
이 기준권리 뒤로 국의 압류, 신용보증기금·중소기업은행·서울보증보험주식회사의 가압류, 윤상철의 근저당, 이문희의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·경기도의 압류, 이태원1동새마을금고의 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 등기 분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 난점은 후순위 등기를 떠안는 문제가 아니라 임차관계 확인, 배당 우선순위, 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경72261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1133-2 · 경기도 남양주시 식송2로 40-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 |
| 건물 이용 | 지1층 주차장·다목적실 등 · 1층 2가구 · 2층 2가구 · 3층 1가구 · 다락 다락방 등 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트(징크판넬)지붕 3층 · 2022.04.14 |
| 토지 | 251.8㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,823,000원/㎡ |
| 소유자 | 에스엠건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,031,748,360원 / 1,422,224,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이문희 / 89,365,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.03 을구 1번 이태원1동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,210,000,000원이고, 채무자는 에스엠건설주식회사입니다. 이후 등기된 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 2번 주식회사하모니자산관리대부 근저당 260,000,000원은 2022.06.22 해지로 이미 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재문 | 102호 | 2022.08.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주상 | 201호 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 2024.05.07 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임종택 | 202호 | 2022.07.18 | 2022.07.18 | 미상 | 2024.04.05 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성령 | 301호 | 2022.08.31 | 2022.06.13 | 미상 | 2024.05.16 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 2022.05.03 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없으므로 배당액 자체는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰 뒤 감정가의 70%
감정가 2,031,748,360원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,422,224,000원, 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 995,556,799원, 3회 유찰 696,889,759원입니다. 감정가 대비 할인율 자체만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없고, 현재 회차의 핵심은 외부 낙찰 가능성까지 포함한 입찰 구조입니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,422,224,000원 | 1,412,796,557원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 995,556,799원 | 1,835,197,086원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 696,889,759원 | 2,130,877,456원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,422,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 16,622,240원 |
| 2. 근저당 · 이태원1동새마을금고 | 1,210,000,000원 | 1,210,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 735,000,000원 | 195,601,760원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 45,043,181원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 윤상철 | 539,498,983원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,900,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 59,875,204원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 이문희 | 89,365,904원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,349,141원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 이태원1동새마을금고 | 89,365,904원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 2,818,398,317원 중 채권자 예상배당은 1,405,601,760원, 미배당은 1,412,796,557원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 다만 근로복지공단이 2024.03.28 최우선변제권 있는 임금채권 190,022,900원에 대해 권리신고 및 배당요구를 했고, 국세·지방세 압류 3건도 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화접초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상태는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트(징크판넬)지붕 3층 건물이며 2022.04.14 사용승인됐습니다. 급배수·위생·상하수도·가스보일러 개별난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 251.8㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역·별내택지지구·성장관리권역 등에 포함됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 가능성이 있으므로 매각기일 기준 행사 여부와 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 임재문·최주상·임종택·강성령 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다.
- 임금채권 확인. 근로복지공단의 2024.03.28 최우선변제권 있는 임금채권 190,022,900원 권리신고·배당요구가 있습니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당 선순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건이므로 각각의 권리·현황을 분리해 보지 말고 전체 목적물을 기준으로 검토해야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 매각 직전 추가 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 누구나 낙찰 가능”
권리 소멸 구조만 놓고 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2022.05.03 이태원1동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 네 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 ‘권리 안전’ 하나로 끝내면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수하고 경매 속행을 신청했으며, 입찰 시 행사 가능성이 명시돼 있습니다. 행사되면 외부 낙찰이 제한될 수 있으므로 닫힌 경매 성격의 변수가 존재합니다. 여기에 최우선 임금채권 190,022,900원과 국세·지방세 압류가 실제 배당을 흔들 수 있습니다.
현재 최저가는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 1,422,224,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인됐다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 인수금액보다 우선매수권 행사 여부가 먼저이고, 외부 낙찰 가능성이 확인된 뒤에야 가격을 판단할 수 있는 사건입니다.
