의정부지방법원 2024타경78528. 남양주시 화도읍 마석우리 ‘마석힐즈파크푸르지오’ 107동 20층 2001호 아파트입니다. 현재 소유자는 이동길이고, 2018.05.23. 거래가액 241,700,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름에서 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2022.03.04. 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권 169,200,000원입니다. 그 뒤 신한카드 7,461,004원, 우리카드 20,298,789원 가압류와 2024.06.21. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 별개입니다. 이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 366,000,000원인 신건입니다. 동일 평형 최근 12건의 평균 거래가는 345,500,000원이고, 가장 최근 2026.08 거래도 358,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균의 105.9%, 최신 거래보다도 8,000,000원 높아 신건 단계에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78528 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로33번길 25, 107동 20층2001호 (마석힐즈파크푸르지오) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 침실3·욕실2·거실·주방/식당·현관·대피공간 등 |
| 층 / 구조 | 지상 25층 건 중 20층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 이동길 · 2018.05.23. 거래가액 241,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 277,525,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.03.04. 상상인저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한카드와 우리카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 3.66억은 최근 거래대보다 높다
마석힐즈파크푸르지오 동일 평형 59.98㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 345,500,000원, 최저 322,000,000원, 최고 및 최신 거래는 358,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 7 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 21 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 354,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 16 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 22 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 20 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 345,500,000원 |
현재 최저가 366,000,000원은 최근 12개월 평균보다 20,500,000원 높고, 평균 대비 105.9%입니다. 최신 거래 358,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 최근 실거래 최고액도 358,000,000원이므로, 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,461,004원 | 7,461,004원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,298,789원 | 20,298,789원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 163,116,207원 |
예상배당 계산상 채권자 청구 합계 196,959,793원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 163,116,207원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주 송라초등학교 남서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 25층 건 중 20층이고, 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완만한 경사의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 북측으로 폭 15m 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마석우2지구)이며 공시지가는 1,012,000원/㎡입니다.
- 단지. 마석힐즈파크푸르지오 620세대, 사용승인일은 2018.01.31.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 366,000,000원은 최근12개월 평균 345,500,000원보다 높습니다. 현재 가격을 시세 할인으로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 평형 거래가 358,000,000원으로, 현재 최저가보다 8,000,000원 낮습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 등록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가돼 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
- 배당표 한계. 소유자 잔여 163,116,207원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 292,800,000원, 2회 유찰 시 234,240,000원으로 계산됩니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기상 말소기준권리가 분명하고 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 예상 인수액도 0원인 구조입니다. 반면 가격은 신건 최저가 366,000,000원이 최근12개월 평균 345,500,000원의 105.9%이고, 최신 거래 358,000,000원보다도 높습니다. 즉 현재 단계에서는 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 여기에 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인한 뒤, 신건 가격을 그대로 받아들일지 유찰 이후를 기다릴지 판단하는 것이 핵심입니다.
