의정부지방법원 2024타경78528. 남양주시 화도읍 마석우리 ‘마석힐즈파크푸르지오’ 107동 20층 2001호, 전용 59.9838㎡ 아파트입니다. 데이터상 말소기준권리는 2022.03.04. 상상인저축은행 근저당 169,200,000원이며, 이후 신한카드 가압류 7,461,004원, 우리카드 가압류 20,298,789원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 시세보다 낮습니다. 동일 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건 평균은 347,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 340,000,000원입니다. 현재 최저가 256,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%로 집계되어 있고, 최근 거래 최저가 328,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 신건 감정가보다 1회 유찰된 현재 가격에서 시세 비교 의미가 커진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78528 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로33번길 25, 107동 20층2001호 (마석힐즈파크푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9838㎡ · 침실3·욕실2·거실·주방/식당·현관·대피공간 · 지상 25층 중 20층 |
| 소유자 | 이동길 · 거래가액 241,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 256,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 277,525,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 / 준공 | 마석힐즈파크푸르지오 · 620세대 · 2018.01.31 |
① 권리 흐름 — 현재 시나리오상 인수 0원
데이터상 말소기준은 2022.03.04. 상상인저축은행 근저당입니다. 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 현재 회차 256,200,000원 가정 배당에서는 등록 채권 196,959,793원이 전액 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 73.8%
마석힐즈파크푸르지오 동일 면적 59.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 347,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 7 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 3 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 21 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 354,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 16 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 22 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 20 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 347,000,000원 |
거래 범위는 328,000,000원~358,000,000원이고, 현재 최저가 256,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 감정가 366,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높지만, 한 차례 유찰 뒤의 현 회차 가격은 실거래 구간보다 아래에 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,386,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,461,004원 | 7,461,004원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,298,789원 | 20,298,789원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,853,407원 |
현재 회차에서는 등록 채권 196,959,793원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 54,853,407원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주 송라초등학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 아파트지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재해 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 침실3·욕실2·거실·주방/식당·현관·대피공간 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 상태가 양호한 폭 15m 내외의 도로 등이 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마석우2지구)이며, 철도보호지구·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,012,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 제한돼 외부관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태가 평가 전제와 다를 수 있습니다.
- 시세 기준. 현재 최저가 256,200,000원은 최근 12개월 평균 347,000,000원의 73.8%입니다. 입찰가는 감정가보다 최근 거래 328,000,000원~358,000,000원 구간을 우선 기준으로 점검하는 편이 합리적입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 각 권리의 말소·이전 관계는 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “이번 회차는 권리보다 현장 확인이 핵심”
이 사건은 데이터상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 73.8%까지 내려와 있습니다. 감정가 366,000,000원 자체는 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 뒤 256,200,000원으로 내려온 현재 회차는 가격 비교상 명확히 다른 구간입니다.
남는 핵심은 점유와 내부 상태입니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 폐문부재로 내부 확인도 제한됐습니다. 따라서 이 물건은 현재 가격과 권리 구조는 유리한 편이지만, 최종 판단은 현장 점유·내부상태 확인에 달린 사건으로 정리할 수 있습니다.
