의정부지방법원 2025타경3552. 경기도 구리시 갈매동 로데오프라자 1층 105호의 근린생활시설입니다. 현재 등기상 소유자는 이종명·이종운으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2017년 5월 30일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 427,200,000원입니다. 하나은행이 임의경매를 신청했으며 청구액은 300,100,208원입니다.
등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사 당시 점유 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 조사 이후의 점유 변동과 실제 임대차관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
핵심은 가격입니다. 감정가에서 할인되었다는 사실은 분명하지만, 상가는 아파트와 달리 해당 호실의 실제 임대료·공실기간·상권 수요 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현재 확인되는 자료만으로는 531,300,000원이 주변 실거래 시세보다 저렴한 가격이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 601-1 로데오프라자 제1층 제105호 도로명주소: 경기도 구리시 갈매중앙로 89-8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 중 제1층 제105호 사용승인일: 2017.02.16 |
| 이용상태 | 근린생활시설(조사 당시 공실) |
| 소유자 | 이종명(2분의 1) · 이종운(2분의 1) |
| 감정가 | 759,000,000원 |
| 최저매각가 | 531,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 300,100,208원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.30 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 427,200,000원(채권최고액) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2017년 5월 30일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 427,200,000원이며, 채무자는 이종운입니다. 이후 2025년 9월 15일 하나은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세보다 싼지는 별개
본건은 감정가 759,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 531,300,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 70% 수준입니다. 다만 주변 동일·유사 근린시설의 실거래가격을 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시장가치 대비 얼마나 저렴한지는 판단을 유보해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 759,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 | 531,300,000원 | 70% | 1회 유찰 · 현재 최저가 |
| 2회 유찰 시 | 371,910,000원 | 49% | 예상 회차 |
| 3회 유찰 시 | 260,336,999원 | 34.3% | 예상 회차 |
예상 회차가 진행될수록 최저매각가는 낮아지지만, 각 회차의 가격이 곧 적정 시세를 의미하는 것은 아닙니다. 실제 거래가격, 임대 가능성, 예상 순수익, 공실 유지비용을 함께 검토해야 가격상의 유불리를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 531,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,713,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 427,200,000원 | 427,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 96,387,000원 |
하나은행 채권최고액 427,200,000원을 배당 기준금액으로 적용한 추정치입니다. 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,713,000원을 제외한 뒤 하나은행에 427,200,000원이 배당되고, 소유자에게 96,387,000원이 남는 구조입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 0원입니다. 매수인이 소멸하는 근저당권의 미배당채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(70%) | 531,300,000원 | 427,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 371,910,000원 | 365,903,260원 | 61,296,740원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 260,336,999원 | 255,892,281원 | 171,307,719원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권최고액 기준 미배당액이 61,296,740원, 3회 유찰 시에는 171,307,719원으로 증가하는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 소재 경춘선 갈매역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·판매시설·공동주택 등이 혼재하는 상업지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 경춘선 갈매역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.02.16 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 1층 점포입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 15m 내외의 포장도로, 북동측으로 보행자도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며, 토지는 대체로 평탄한 상업용 건부지입니다. 공시지가는 4,372,000원/㎡입니다.
- 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 특성은 있으나, 실제 거래가격 및 임대료가 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성과 향후 매각 용이성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 및 점유상태 재확인. 조사 당시에는 공실이었지만, 입찰 전 실제 점유자와 임대차관계의 변동 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 로데오프라자 및 인근 유사한 1층 근린시설의 실제 매매사례를 확인하고, 현재 최저가 531,300,000원과 비교해야 합니다.
- 임대수익 검증. 예상 임대보증금·월세·공실기간·운영비용을 확인하여 실제 수익성을 계산해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
- 상권 확인. 갈매역 접근성뿐 아니라 실제 보행 동선, 점포 전면 노출, 주변 공실과 업종별 임차 수요를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 및 비용. 미납 관리비와 취득·보유·운영 과정에서 발생할 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 권리 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역과 지구단위계획구역에 따른 업종·용도 제한, 토지거래 관련 규정의 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 임대수익은 검증 필요”
구리 갈매 로데오프라자 105호는 하나은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이고, 조사 당시 공실로 확인된 근린생활시설입니다.
하지만 감정가 759,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 531,300,000원으로 내려왔다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수는 없습니다. 현재 가장 중요한 확인 사항은 실제 거래가격, 임대 가능성, 공실 유지비용, 향후 환금성입니다.
권리관계는 비교적 명확하지만 가격의 적정성은 추가 검증이 필요합니다. 입찰 전 실거래 비교와 현장조사를 통해 현재 최저가가 시장가치 및 예상 수익에 부합하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
