제주지방법원 2025타경8561. 제주시 연동 294-87, 도로명 사장1길 18에 있는 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조·경량철골구조 판넬지붕 4층 구조이고, 1~3층은 숙박시설인 F1모텔, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2016.10.21. 설정된 한라새마을금고 근저당권이며, 그 뒤 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체만 보면 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 목록은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 숙박시설 영업과 4층 주거가 함께 존재하므로 실제 점유자·사용관계·영업시설 인도 범위는 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8561 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 294-87 · 제주특별자치도 제주시 사장1길 18 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현재 이용 | 1~3층 숙박시설(여관, 상호명 F1모텔) · 4층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·경량철골구조 판넬지붕 4층 · 사용승인일 2001.12.26. · 증축일 2013.03.26. |
| 토지 | 대 264.4㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김교정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,404,383,840원 / 2,404,383,840원 (신건) |
| 청구액 | 1,412,492,755원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2016.10.21. 근저당권이 기준
말소기준은 을구 10번 한라새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 용담새마을금고 근저당권도 설정됐고, 이후 두 근저당권은 2019.04.18. 채권최고액이 각각 600,000,000원과 840,000,000원으로 변경됐습니다. 2024.01.16.에는 두 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.04. 느티나무제일차유한회사 앞으로 근저당권부 채권근질권이 설정돼 있습니다.
말소기준 이후의 고성동부농업협동조합 가압류, 제주은행 가압류, 국의 압류, 2025.08.01. 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2023.10.16. 한라새마을금고의 임의경매개시결정은 2024.07.26. 취하로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격보다 ‘운영가치 검증’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,404,383,840원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 이 물건은 숙박시설과 주택이 결합된 근린시설이므로 단순 주거용처럼 가격을 평면적으로 비교하기보다 실제 영업상태, 점유관계, 건물 상태와 토지가치를 함께 검토해야 합니다.
감정평가상 본건은 제주중앙중학교 서측 인근에 있고, 주변은 상가와 주택이 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다. 토지는 일반상업지역이고 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,404,383,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,443,838원 |
| 2. 근저당 · 한라새마을금고 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 3. 근저당 · 용담새마을금고 | 715,000,000원 | 715,000,000원 |
| 4. 가압류 · 고성동부농업협동조합 | 10,842,456원 | 10,842,456원 |
| 5. 가압류 · 주식회사제주은행 | 81,672,879원 | 81,672,879원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,115,424,667원 |
현재 회차 계산에서는 채권총액 1,262,515,335원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 1,115,424,667원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,404,383,840원 | 1,262,515,335원 | 0원 | 1,115,424,667원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,923,507,072원 | 1,262,515,335원 | 0원 | 639,356,666원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,538,805,657원 | 1,262,515,335원 | 0원 | 258,502,265원 | 0원 |
제공된 세 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰까지 채권총액 1,262,515,335원이 모두 배당되고, 매수인 인수액도 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 가격이 내려가더라도 현재 계산상 추가 인수액이 발생하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 제주중앙중학교 서측 인근으로, 주변은 상가와 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 현재 이용. 1~3층은 숙박시설인 F1모텔, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·경량철골구조 판넬지붕 4층이며 사용승인일은 2001.12.26., 증축일은 2013.03.26.입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 화재경보설비, 물탱크, 축열식 전기온수시설, 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 264.4㎡, 주상용, 평지, 세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 접합 등의 제한이 있습니다.
- 기타 제한. 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,504,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유관계 확인. 1~3층 숙박시설과 4층 주택 각각의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사와 현장 상황을 대조해야 합니다.
- 영업시설 인도 범위. 숙박시설로 이용 중이므로 객실·집기·설비의 소유관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 내용과 현황을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 2016.10.21. 설정된 근저당권들이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권까지 설정돼 있어 원부를 통해 현재 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 조세채권을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역 외 고도지구·방화지구·경관지구·공항시설 관련 제한 등을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 리스크는 별도”
이 사건은 권리분석의 큰 뼈대가 비교적 명확합니다. 2016.10.21. 한라새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 1~3층 숙박시설과 4층 단독주택이 결합된 복합 이용 부동산이고, 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기상 안전성만으로 입찰 여부를 결정하기보다, 실제 점유·영업시설·임대관계와 건물 상태를 먼저 확인하는 사건입니다. 권리는 말소형이지만, 신건에서의 판단 핵심은 가격 자체보다 실제 운영·점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
