제주지방법원 2025타경8571. 서귀포시 대정읍 인성리 667-1의 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 정광석이고, 말소기준권리는 2019년 4월 4일 설정된 서귀포새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 제주신용보증재단·대정농업협동조합·농업협동조합중앙회의 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 문제도 없습니다. 현재 최저매각가 429,797,000원을 기준으로 매수인의 실질취득액도 429,797,000원입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 ‘권리 깨끗한 주택’으로만 보면 안 됩니다. 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너, 태양광설비, 견사 및 계사 등이 존재하고 그로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8571 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 인성리 667-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 정광석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 429,797,000원 / 429,797,000원 (신건) |
| 청구금액 | 205,771,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 1,167.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전 · 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 69,500원/㎡ |
| 도로 / 형상 | 세로한면(가) · 평지 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 을구 7번 서귀포새마을금고 근저당권은 채권최고액 240,000,000원으로 토지 인성리 667-1과 공동담보입니다. 그 뒤의 제주신용보증재단 가압류 8,550,000원, 대정농업협동조합 가압류 57,067,627원, 농업협동조합중앙회 가압류 41,260,121원, 그리고 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 이 사건의 진짜 위험 — 법정지상권·매각 제외 시설
매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물 등이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 따라서 ‘등기상 인수 0원’이라는 사실과 ‘현장 사용관계까지 완전히 정리된다’는 판단은 구분해야 합니다.
| 구분 | 매각 포함 여부 | 내용 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 2-1 | 포함 | 감정평가서상 ㄱ |
| 제시외 건물 2-2 | 포함 | 감정평가서상 ㄴ |
| 태양광시설 2-6 | 포함 | 감정평가서상 ㅂ |
| 이동식 컨테이너 | 제외 | 2동 |
| 태양광설비 | 제외 | 목록1 지상 소재 |
| 견사 및 계사 | 제외 | 제시외 철파이프조 철재 및 그물지붕 단층 · 약 60.0㎡ |
③ 특별매각조건 — 농지취득자격증명이 입찰의 선결조건
목록1 토지는 지목이 답이고 토지이용상황은 전입니다. 이 토지를 취득하려면 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 연립/다세대 및 매각 포함 제시외 시설이 함께 매각됩니다.
- 수목. 목록1의 수목은 평가에 포함되어 있습니다.
- 데크시설. 목록2에는 데크시설이 되어 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 지하수자원특별관리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,797,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,697,970원 |
| 2. 근저당권 · 서귀포새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 8,550,000원 | 8,550,000원 |
| 4. 가압류 · 대정농업협동조합 | 57,067,627원 | 57,067,627원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 41,260,121원 | 41,260,121원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,221,282원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구 346,877,748원이 전액 배당되고, 소유자에게 76,221,282원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 429,797,000원 | 346,877,748원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 343,837,600원 | 338,223,874원 | 8,653,874원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,070,080원 | 270,419,099원 | 76,458,649원 | 0원 |
유찰돼 배당재원이 줄어들면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 사건에서 가격 하락보다 더 중요한 것은 농취증 발급 가능성과 매각 제외 시설의 사용관계입니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지 규모. 목록1 토지면적은 1,167.0㎡입니다.
- 지목·이용. 지목은 답, 토지이용상황은 전입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 69,500원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각 제외 시설 현장 확인. 이동식 컨테이너 2동, 태양광설비, 약 60.0㎡ 견사·계사의 소유·점유관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 법원도 성립 여부를 불분명하다고 명시했으므로 토지와 제외 시설의 권원관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함·제외 구분. 제시외 건물 2-1·2-2 및 태양광시설 2-6은 포함되고, 일부 다른 시설은 제외됩니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 2019.04.04. 서귀포새마을금고 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 서귀포새마을금고 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하고, 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않습니다. 여기에 매각 제외 시설이 존재해 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 깨끗 = 안전’이 아니라, 등기 인수는 깨끗하지만 특별매각조건과 현장 권원관계 확인이 선행돼야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
