의정부지방법원 2025타경71605. 구리시 교문동 신명아파트 306동 201호, 전용 84.63㎡ 아파트입니다. 현재 등기부상 소유자는 정지구이고, 2006.09.20. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준권리는 그보다 앞선 2006.09.12. 주식회사우리은행 근저당권이며 최초 채권최고액은 284,400,000원입니다. 해당 근저당은 2022.07.20. 변경등기를 통해 채권최고액 84,200,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
말소기준 이후에는 우리은행 근저당, 페퍼저축은행 근저당들이 이어지고, 2025.05.07. 페퍼저축은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 기준상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 임차권이 아니라 신건 가격이 실제 거래 시세와 얼마나 벌어져 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71605 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 826 신명아파트 306동 2층 201호 · 경기도 구리시 장자호수길 71 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.63㎡ · 방3·주방·거실·화장실·발코니 등 · 지상 23층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 정지구 · 2006.09.20. 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 973,000,000원 / 973,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 602,773,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2006년 우리은행 근저당이 기준
임차인은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재됐지만, 별도의 임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준인 2006.09.12. 우리은행 근저당보다 뒤에 설정된 우리은행·페퍼저축은행의 근저당권과 2025.05.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 평균의 82.8%
같은 단지의 동일 면적 84.63㎡ 최근 거래 12건을 보면 평균은 1,175,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 15층 1,232,000,000원이고, 최근 12건의 범위는 1,040,000,000원~1,250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.63㎡ | 15 | 1,232,000,000원 |
| 2026.05 | 84.63㎡ | 19 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.63㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.63㎡ | 15 | 1,200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.63㎡ | 6 | 1,200,000,000원 |
| 2026.04 | 84.63㎡ | 18 | 1,197,000,000원 |
| 2026.03 | 84.63㎡ | 5 | 1,170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.63㎡ | 16 | 1,200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.63㎡ | 1 | 1,040,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 20 | 1,135,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 6 | 1,190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.63㎡ | 2 | 1,090,000,000원 |
| 평균 | 84.63㎡ | 12건 | 1,175,333,333원 |
최저매각가 973,000,000원은 최근 12개월 평균 1,175,333,333원의 82.8%입니다. 최근 12건 중 가장 낮은 거래가 1,040,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 1,232,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 시세를 기준으로 보면 신건부터 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 973,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,130,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 161,000,000원 | 161,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 84,000,000원 | 47,470,000원 |
| 7. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,153,400,000원 중 채권자 예상배당은 960,870,000원이며, 미배당은 192,530,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 973,000,000원 | 960,870,000원 | 192,530,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 778,400,000원 | 768,216,000원 | 385,184,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 622,720,000원 | 614,092,800원 | 539,307,200원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 교문동 장자중학교 동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지상 23층 건물 내 2층 201호. 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 동측 약 20미터, 남서측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(토평지구)이며 공시지가는 2,953,000원/㎡입니다.
- 단지. 토평신명 434세대, 2001.09.08. 준공. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 973,000,000원은 최근 12개월 평균 1,175,333,333원의 82.8%입니다. 최신 거래 1,232,000,000원과도 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 저층 조건 반영. 대상은 23층 건물 내 2층이고, 최근 2층 실거래는 1,090,000,000원입니다. 동일 면적이라도 층에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2006.09.12. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 담보권은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부로 최종 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 산정이므로 실제 배당과 체납 관리비는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 신건부터 검토할 만하다
이 사건은 말소기준권리 뒤에 근저당이 여러 건 이어져 등기부는 길지만, 매수인의 입장에서 보면 구조는 단순합니다. 임차인 없음·매수인 인수 0원이고, 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 더 눈에 띄는 부분은 가격입니다. 감정가이자 최저가인 973,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 1,175,333,333원의 82.8%이고, 최근 실거래 최저 1,040,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험이 낮고 신건 가격도 최근 거래 범위 아래에 위치한 유형으로 볼 수 있습니다. 다만 대상 호수가 2층이라는 점과 실제 점유상태, 관리비·세금 등 현장 확인 항목은 입찰 전에 반드시 별도로 확인해야 합니다.
