제주지방법원 2025타경8605. 제주 제주시 한경면 저지리 ‘곶자왈아이파크’ 105동 1층 101호입니다. 사건 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2020년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁과 금지사항등기가 있었지만 소유권 이전 과정에서 이미 말소됐고, 2020.12.10 이영수 씨가 거래가액 958,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 화순축산업협동조합의 근저당권 686,400,000원이 말소기준이며, 2025.08.14 그 채권자가 임의경매를 개시했습니다.
말소기준권리 이후 별도의 압류·가압류가 없고 임차인 정보도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격과 환금성을 먼저 봐야 합니다. 특히 최근 12개월 실거래는 300,000,000원 1건이고, 최근 거래와 과거 거래의 흐름은 -60.2%로 크게 낮아져 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 105동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이영수 · 2019.11.29 매매 · 2020.12.10 소유권이전 · 거래가액 958,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 941,000,000원 / 941,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순축산업협동조합 / 514,250,000원 |
| 말소기준 | 2020.12.10 화순축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 686,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2020년 축협 근저당
임차인 정보 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 최초 소유권보존 당시의 아시아신탁주식회사 신탁과 금지사항등기는 소유권 이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.12.10 설정된 화순축산업협동조합 근저당권이며, 이 근저당권과 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 신건 가격의 간격이 크다
곶자왈아이파크는 85세대, 사용승인일은 2020.06.22입니다. 비교 기준 면적은 62.7108㎡인데, 확보된 실거래 표본은 84.47㎡~108.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 해당 호수의 동일면적 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 최근 가격 흐름과 현재 신건 가격의 수준을 점검하는 참고 자료로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.91㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 108.78㎡ | -1 | 720,000,000원 |
| 2024.03 | 84.91㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2022.10 | 84.91㎡ | 2 | 770,000,000원 |
| 2022.08 | 84.47㎡ | 1 | 710,800,000원 |
| 2022.07 | 84.91㎡ | 2 | 770,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 678,466,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
전체 6건 평균은 678,466,666원이지만, 이 평균에는 2022~2024년의 710,800,000원~800,000,000원 거래가 함께 들어 있습니다. 반면 최신 거래는 2026.05 300,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 300,000,000원입니다. 최근과 과거의 가격 추세는 -60.2%입니다.
현재 최저가 941,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 313.7%, 전체 실거래 평균 대비 138.7% 수준입니다. 게다가 감정가 941,000,000원은 확보된 거래 중 최고가 800,000,000원보다도 높습니다. 표본 면적이 다르다는 한계가 있으므로 이를 곧바로 적정가치 차이로 확정할 수는 없지만, 적어도 신건이 시세보다 싸다는 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 941,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,810,000원 |
| 1. 근저당 · 화순축산업협동조합 | 686,400,000원 | 686,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 242,790,000원 |
현재 회차 941,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 686,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 242,790,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
회차가 내려가도 권리 인수액은 변하지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가 752,800,000원에서도 근저당 686,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 56,472,000원 남습니다. 2회 유찰 시 매각가 602,240,000원에서는 근저당 예상배당이 593,817,600원, 미배당이 92,582,400원 발생하지만 그 미배당을 매수인이 인수하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한경면 청수리 소재 저청중학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·점포상가·전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 도보 약 5분 거리에 버스정류장이 있습니다. 북동측 약 12미터, 서측 및 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕이며 기본 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 11,641㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 환금성. 85세대 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 4.5회, 매각률 16.67%입니다. 가격뿐 아니라 실제 매수 수요도 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 678,466,666원보다 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 평균 300,000,000원, -60.2% 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 대상 비교면적은 62.7108㎡인데 실거래 표본은 84.47㎡~108.78㎡입니다. 동일면적·동일동·유사층의 추가 거래 확인 없이는 300,000,000원을 해당 호수 적정가로 단정하지 마세요.
- 유찰 후도 자동으로 저렴하지 않음. 1회 유찰가 752,800,000원, 2회 유찰가 602,240,000원 모두 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다. 전체 평균만 보고 2회 유찰부터 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 정보는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현황조사·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관리·공법 확인. 관리비 체납 여부와 계획관리지역·각 보전지구·건축계획심의대상구역 등 이용 제한을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격·환금성은 강한 경계
이 물건은 권리관계만 보면 깔끔합니다. 말소기준은 화순축산업협동조합 근저당권이고, 임차인 정보가 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격 경쟁력을 만들어 주지는 않습니다.
현재 신건 최저가 941,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 313.7%이고, 전체 실거래 평균 678,466,666원보다도 높습니다. 최신 흐름은 -60.2% 하락이며 단지 경매 통계도 평균 4.5회 유찰, 매각률 16.67%입니다. 거래면적 불일치 때문에 최근 300,000,000원을 곧바로 이 호수의 적정가로 적용할 수는 없지만, 반대로 신건 941,000,000원을 가격 메리트 있다고 평가할 근거도 없습니다. 권리분석은 단순하지만, 가격과 환금성 리스크 때문에 신건 단계의 종합 매력도는 낮습니다.
