창원지방법원 2025타경20497. 창원시 마산합포구 오동동 18-6의 기타 + 토지 물건으로, 토지 344.8㎡와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 사건입니다. 말소기준은 2009.10.12. 중소기업은행 근저당권 12,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권들과 경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가 7.51억이 1.26억까지 내려왔다”는 숫자로만 볼 수는 없습니다. 조사 내용에는 건물이 10여 년 전부터 거주자나 점유자 없이 방치된 것으로 기재돼 있고, 내부에는 누수·지하 침수·마감재 탈락·설비 파손·부식 등 관리상태 불량이 확인됐습니다. 실거래 시세 자료도 없어, 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20497 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 18-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 344.8㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 면적 | 등기사항증명서 831.22㎡ · 일반건축물대장 831.21㎡ |
| 소유자 | 김대중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 751,528,170원 / 126,309,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 21,372,817원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 조사 내용상 10여 년 전부터 거주자나 점유자가 없는 것으로 조사됐고, 집기·비품 등이 방치돼 있습니다. 말소기준인 2009.10.12. 중소기업은행 근저당권 이후 설정된 근저당권 5건, 2025.04.04. 임의경매개시결정, 2025.09.09. 창원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 751,528,170원, 현재 최저매각가는 126,309,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 후 감정가의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 시장가 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 126,309,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,416,300원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,891,409원 | 8,022,636원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 126,309,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,568,326원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,340,674원 |
현재 최저가 126,309,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 68,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 55,340,674원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물·토지 상태 — 이 물건의 실제 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 장기 무점유. 10여 년 전부터 거주자나 점유자가 없는 것으로 조사됐고, 내부 집기·비품도 방치돼 있습니다.
- 건물 상태. 누수와 지하 침수, 마감재 탈락, 설비 파손, 부식 등 관리상태가 불량한 것으로 조사됐습니다.
- 면적 차이. 건물은 등기사항증명서상 831.22㎡, 일반건축물대장상 831.21㎡로 차이가 있으며, 감정평가는 일반건축물대장 면적을 기준으로 이뤄졌습니다.
- 토지. 344.8㎡, 지목 대, 주상용, 평지·자루형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)·소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 1,038,000원/㎡입니다.
- 주소 확인. 오동동 18-6은 도로명 주소가 오동동5길 41-1, 오동동1길46 두 곳으로 조사돼 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 실사. 지하 침수·누수·부식·설비 파손의 범위와 복구 가능성을 직접 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황을 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 건물 면적. 등기 831.22㎡와 건축물대장 831.21㎡의 차이, 실측 기준을 확인하세요.
- 무점유 확인. 임차인은 없고 장기간 무점유로 조사됐지만, 입찰 직전 현황과 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 중소기업은행 근저당권 6건과 신청채권자의 원권리·승계관계, 창원시 압류 및 배당순위를 확인하세요.
- 세금·공과금. 당해세와 실제 체납액 등 배당 계산에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 이미 5회 유찰됐고, 건물은 장기간 방치되며 지하 침수·누수·마감재 탈락·설비 파손·부식이 조사됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 “저렴하다”고 해석해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순, 물리적 상태와 환금성은 고위험 확인 대상. 낙찰가보다 먼저 현장과 복구비를 확인해야 하는 사건입니다.
