인수는 0원, 최저가는 최근 시세의 62.4% — 다만 거래추세는 -22.7%다

광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 504호로, 감정평가상 아파트형 공동주택인 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 49.834㎡, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 5층입니다. 남석곤 명의로 2013.11.28 소유권보존등기가 되었고, 다음 날 설정된 우리은행 근저당이 경매 권리분석의 기준점입니다.

등기부에는 가압류와 압류가 다수 쌓여 있고 채권최고액도 감정가보다 훨씬 크지만, 그 자체가 낙찰자의 인수금액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 선순위 근저당 이후의 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매각대금은 집행비용을 제외한 전액이 우리은행 근저당에 배당됩니다. 채권자의 미배당 손실과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

말소기준은 2013.11.29 우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 2,523,840,000원이고, 2020.11.13 변경등기에는 채권최고액 826,523,940원이 기재되어 있습니다. 예상배당표는 근저당 채권액 2,523,840,000원을 기준으로 산정되어 있으므로, 입찰 전 근저당 변경 내용과 실제 채권잔액을 원본에서 대조해야 합니다.

서울보증보험·주택도시보증공사·제이비우리캐피탈·한국주택금융공사의 가압류, 나주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 504호의 주택임차권등기 역시 2024.03.18에 접수되어 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 — 504호 실제 임차인 1명

문창빈의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2020.05.20로, 2013.11.29 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없으며, 선순위 근저당에서 매각대금이 소진되어 보증금이 배당되지 않더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락장 보정이 필요하다

나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 78,583,333원이지만, 2022년의 90,000,000원·99,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 최저가 43,680,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%이며, 최신 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수액이 없으므로 시세와 비교할 금액은 최저가와 동일한 실질취득 43,680,000원입니다.

다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -22.7%입니다. 최신 거래가 실거래 12건 중 최저액인 53,000,000원이라는 점도 하락 흐름을 보여줍니다. 따라서 전체 평균 78,583,333원 대비 55.6%라는 수치만으로 지나치게 높은 가격 가점을 주기보다는, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)

채권자 청구액 합계는 14,337,726,021원, 예상배당 합계는 42,493,760원이며 미배당액은 14,295,232,261원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

회차별 가격·미배당 구조

유찰이 추가되면 채권자 미배당액은 커지지만, 문창빈 임차권의 대항력 판정은 바뀌지 않습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 연결되는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 외벽은 페인팅·석재붙임, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며 상대·절대보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다. 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원이나, 토지대장에는 2013.12.04 지목이 대로 변경된 것으로 기재되어 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 44세대 도시형생활주택으로 거래 표본이 많지 않고, 최근 거래추세가 -22.7%여서 매도기간과 매도가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 504호 점유 확인. 문창빈의 임차권등기가 남아 있으므로 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 2,523,840,000원과 2020.11.13 변경등기 826,523,940원의 관계를 등기 원본과 채권계산서에서 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 거래추세 -22.7%가 이어질 가능성을 고려해 수리비·보유비·매도비용을 포함한 응찰 상한을 정하세요.
• 소규모 단지 환금성. 44세대 도시형생활주택은 일반 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으므로 실수요와 임대수요를 별도로 조사하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도·가스 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 토지 표시 확인. 등기상 지목과 토지대장상 지목 변경 내용이 일치하도록 대지권·토지대장 원본을 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 하락장을 감안해 판단”

이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 504호 문창빈의 전입·확정일자는 2020년이므로 대항력이 없습니다. 후순위 임차권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 현재 최저가 43,680,000원이 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%이고, 최신 실거래 53,000,000원보다 낮아 숫자상 여유가 있습니다. 다만 실거래 흐름은 -22.7% 하락했고, 최신 거래가 실거래 최저액까지 내려왔습니다. 44세대 도시형생활주택이라는 점까지 고려하면 과거 고가 거래를 회복가치로 단정해서는 안 됩니다.

권리는 합격, 가격은 조건부 합격. 인수 위험 없이 최근 시세보다 낮은 가격에 접근할 수 있는 물건이지만, 수익의 핵심은 추가 상승 기대가 아니라 현재 하락 시세에서도 손익이 남도록 응찰가와 보유·매도 계획을 보수적으로 설계하는 데 있습니다.