창원지방법원 2025타경20503. 현동 371 중앙빌딩 1층 107호입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가 당시 공실상태였습니다. 사건의 말소기준은 2023.09.25 설정된 진주축산업협동조합 근저당 채권최고액 432,000,000원입니다. 그 뒤 강병길 가압류, 창원시 압류, 주식회사 딜라이브 가압류, 창원시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
소유자 우영수의 소유권이전은 2023.09.25 접수됐고 당시 거래가액 600,000,000원으로 등기된 뒤 2024.03.28 거래가액 370,000,000원으로 경정됐습니다. 현재 최저매각가는 80,170,000원으로 5회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20503 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 371 중앙빌딩 1층 107호 · 도로명 현동로 50 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하2층 지상6층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 우영수 · 2023.09.25 소유권이전 · 2024.03.28 거래가액 370,000,000원 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 80,170,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 383,690,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현황은 공실이며 임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 제공된 배당구조상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 2023.09.25 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 강병길 가압류 40,000,000원, 창원시 압류, 주식회사 딜라이브 가압류 98,603,377원, 추가 창원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 477,000,000원, 현재 최저매각가는 80,170,000원입니다. 현재 회차 표기는 5회 유찰, 감정가 17%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 본 건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가 당시 공실이었습니다. 또한 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 가격만으로 접근하기보다 수요와 환금성을 함께 봐야 하는 물건임을 보여줍니다.
실거래 비교값이 확인되지 않는 상태이므로 최저가 80,170,000원을 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수가 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 80,170,000원이지만, 이 금액의 시세 대비 우위는 별도로 확인된 수치가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,843,060원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 432,000,000원 | 78,326,940원 |
| 3. 가압류 · 강병길 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 딜라이브 | 98,603,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 총 청구액 570,603,377원 중 78,326,940원이 배당되고, 미배당은 492,276,437원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 현동초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집된 상업지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다. 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용시설로 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,225.4㎡, 공시지가는 1,715,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재 공실이고 5회 유찰된 이력이 있습니다. 최저가가 감정가 17% 수준까지 내려온 상황에서도 반복 유찰이 이어졌다는 점을 핵심 지표로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.09.25 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본과 대조하세요.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현재 상태가 유지되는지 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물품 확인. 집기 및 비품 일부가 소재하나 매각대상이 아니므로 현장 상태와 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 5회 유찰·최저가 80,170,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 본 건은 실거래 비교 근거 없이 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “5회 유찰”을 더 무겁게 볼 물건
권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2023.09.25 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 공실, 5회 유찰이라는 세 가지 사실이 동시에 존재합니다.
감정가 477,000,000원에서 최저가 80,170,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 소멸형이고 인수도 0원이지만, 반복 유찰된 공실 근린생활시설이라는 점 때문에 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 접근하기 어려운 사건입니다. 결론은 권리구조는 단순, 가격 메리트는 미검증, 환금성은 보수적 평가입니다.
