제주지방법원 2025타경8767. 제주시 한경면 저지리 2012의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 7,205㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 등기상 소유자는 주식회사하이랜드인저지이며, 2022.06.30. 설정된 송현새마을금고 근저당권 672,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 주식회사브라운트리종합건설 가압류, 제주특별자치도 압류, 심일용 가압류, 이재관 근저당권, 경매개시결정 등이 순차로 붙었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 권리의 설정일 자체는 2022.06.30.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8767 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012 · 브라운트리베일리힐 제108동 · 제주특별자치도 제주시 한경면 저지11길 20-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 7,205㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사하이랜드인저지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,011,093,640원 / 1,011,093,640원 (신건) |
| 청구액 | 579,917,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지상의 조경수, 다락 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.06.30. 송현새마을금고 근저당권 672,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 주식회사브라운트리종합건설 가압류 444,055,522원, 제주특별자치도 압류, 심일용 가압류 29,000,000원, 이재관 근저당권 300,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정환석 | 본건 전부분 | 2022.08.18. | 100,000,000원 | 60,000,000원 | 2025.10.21. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
정환석은 본건 전부분을 점유하고 보증금 100,000,000원, 차임 60,000,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2022.08.18.로 말소기준권리 2022.06.30.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.10.21. 접수됐습니다. 우선변제 여부는 확정일자에 따라 달라질 수 있어 별도 확인이 필요하지만, 현재 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,011,093,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,510,936원 |
| 1. 근저당권 · 송현새마을금고 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사브라운트리종합건설 | 444,055,522원 | 326,582,704원 |
| 3. 가압류 · 심일용 | 29,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 이재관 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,445,055,522원 중 998,582,704원이 배당되고, 미배당액은 446,472,818원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,011,093,640원 | 998,582,704원 | 446,472,818원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 808,874,912원 | 798,386,163원 | 646,669,359원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 647,099,929원 | 638,228,930원 | 806,826,592원 | 0원 |
유찰에 따라 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서는 매수인이 승계하는 금액이 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 인수액이 아니라 입찰가격과 채권자 미배당 규모입니다.
⑤ 토지·이용규제 메모
- 토지. 7,205㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 202,900원/㎡입니다.
- 계획·보전. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 매각범위. 토지와 단독주택을 일괄매각하며, 지상의 조경수와 다락 등이 평가에 포함돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 정환석의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구와 우선변제 관계는 원본 서류를 대조하세요.
- 대지 범위 확인. 7,205㎡ 토지와 건물이 일괄매각되므로 지적도·현황경계·이용상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외에도 건축계획심의대상구역·지하수·생태계·경관·가축사육 제한이 중첩돼 있습니다.
- 포함물 확인. 조경수와 다락 등이 평가에 포함된 조건을 감정평가서 및 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,011,093,640원의 시장 적정성은 별도 조사해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리관계에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 말소기준권리는 2022.06.30. 근저당권이고, 실제 임차인 정환석의 전입은 그 뒤인 2022.08.18.이라 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가는 1,011,093,640원이고 실거래 비교자료가 없어 시장 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 적정성은 추가 검증이 필요하다”입니다. 특히 7,205㎡의 넓은 토지와 여러 토지이용규제가 함께 있는 만큼, 입찰 전 현황·경계·규제·실제 이용가치까지 확인한 뒤 가격을 결정하는 편이 적절합니다.
