제주지방법원 2025타경8976. 제주시 삼도이동 센터포인트 2층 203호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사더퍼스트입니다. 권리의 출발점은 2022.05.31 설정된 한국항공우주연구원 전세권 200,000,000원입니다. 그 뒤 2025.05.09 제주세무서장 압류, 2025.08.21 동아글라스주식회사 가압류 279,950,000원, 2025.10.23 임의경매개시결정, 2025.12.23 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.
형식적으로 보면 전세권은 말소기준인 2025.05.09 압류보다 앞선 권리입니다. 그러나 이 사건의 경매신청채권자는 바로 그 전세권자 한국항공우주연구원이고, 현재 회차 배당표에서도 집행비용 다음으로 전세금 200,000,000원 전액을 배당받는 것으로 계산되어 있습니다. 그래서 현재 290,000,000원 매각을 가정한 배당 계산의 매수인 확정 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론을 별도 점유자인 공우주의 미상 보증금까지 ‘0원’으로 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8976 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 2층 203호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 중앙로 142 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 지하 1층/지상 10층 건물 내 2층 203호 |
| 사용승인일 | 2020.03.06 |
| 소유자 | 주식회사더퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국항공우주연구원 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
핵심은 등기된 전세권과 현장 점유자를 한 사람처럼 취급하지 않는 것입니다. 한국항공우주연구원은 2022.05.31 전세금 200,000,000원의 전세권을 설정했고, 2025.10.23 이 사건 임의경매의 채권자로 등기되었습니다. 현재 매각가 290,000,000원 가정에서는 이 전세권에 200,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 주거 점유자 공우주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공우주 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 290,000,000원입니다. 그러나 같은 건물이나 유사 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 290,000,000원이 최근 시장가격 대비 할인된 가격인지 판단할 근거가 없습니다.
따라서 이 사건은 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 결론은 감정가 290,000,000원 = 최저가 290,000,000원이라는 사실뿐입니다. 특히 별도 점유자의 보증금과 대항력까지 미상인 만큼, 실질취득비용은 확정된 인수액 0원만으로 완전히 고정됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,860,000원 |
| 1. 전세권 · 한국항공우주연구원 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동아글라스주식회사 | 279,950,000원 | 85,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 479,950,000원 중 285,140,000원이 배당되고 194,810,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 실제로도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층/지상 10층이며 사용승인일은 2020.03.06입니다.
- 입지. 제주시 이도일동 소재 삼성초등학교 북측 인근으로, 주위에 단독주택·공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본위생·급배수·가스보일러 난방·천정형 냉방·승강기·화재탐지·소화전·기계식주차설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공우주 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 주민등록 전입세대 확인, 임대차계약과 배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 유치권 주장 확인. 출입문 안내문 작성 주체, 점유자, 주장 채권, 전세 계약 종료와 전세금 미반환의 구체적 관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 구조 확인. 전세권자 한국항공우주연구원이 경매신청채권자이고 현재 회차에서는 200,000,000원 전액 배당되지만, 유찰로 배당액이 부족해지는 경우의 전세권 처리까지 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·공과금 배당 확인. 제주세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하며, 현재 예상배당표에는 당해세 등 변동 가능 항목이 반영되지 않을 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 감정가 290,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원 인수”와 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 현재 회차 배당 구조만 보면 단순합니다. 매각가 290,000,000원에서 집행비용 4,860,000원을 제외한 뒤 선순위 전세권자 한국항공우주연구원에 200,000,000원을 전액 배당하고, 동아글라스주식회사에는 85,140,000원이 배당됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 별도 주거 점유자 공우주의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력은 ‘있다’가 아니라 가능·미상으로 봐야 하고, 현장에는 전세금 미반환을 이유로 한 유치권 행사 안내문도 존재합니다. 실거래 시세 근거도 없어 신건 290,000,000원의 가격 매력 역시 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 현재 배당 구조는 확인되지만, 점유·임차관계를 해소하기 전에는 보수적으로 봐야 하는 주거용 오피스텔입니다.
